論文問題 鑑定理論(論文問題)

【論文問題5★☆☆】底地

論文問題
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論文問題

問題
底地の鑑定評価に関する以下の問に答えなさい。
(1) 底地の定義について述べなさい。
(2) 底地の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。
(3) 底地の鑑定評価について説明しなさい。
(4) 底地の鑑定評価に当たって、総合的に勘案すべき事項について述べなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準
留意事項
要説

 

(1) 底地の定義について述べなさい。
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権を
いう。
不動産鑑定評価基準総論第2章
⑵ 底地の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。
底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
① 借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合がある。
② 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に、(ア)預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、(イ)借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、(ウ)借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。
これらの一時金が底地価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。
③ 定期借地権が付着した底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
(ア)定期借地権は、契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
(イ)契約期間満了時において、借地権設定者に対し、更地として返還される場合
又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
④ 底地の鑑定評価においては、預り金的性格を有する一時金についてはその運用益を、前払地代に相当する一時金については各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮するものとする。
不動産鑑定評価基準留意事項各論第1章
(3) 底地の鑑定評価について説明しなさい。
底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。
借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。
底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。
不動産鑑定評価基準留意事項各論第1章
(4) 底地の鑑定評価に当たって、総合的に勘案すべき事項について述べなさい。
底地の鑑定評価に当たっては、次の(ア)から(キ)までに掲げる事項(定期借地権の付着している宅地の評価にあっては、(ア)から(ケ)までに掲げる事項)を総合的に勘案するものとする。
(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間
不動産鑑定評価基準各論第1章

論点ブロック

【論点ブロック】総論2章 不動産の種別及び類型
総論2章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。
【論点ブロック】各論1章 価格に関する鑑定評価
各論1章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足:要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験

生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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