【論点ブロック】各論第1章 論点ブロック 鑑定理論 鑑定理論(論文問題)

【論点ブロック】各論1章 価格に関する鑑定評価

【論点ブロック】各論第1章
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  1. 土地
    1. 更地
      1. 更地の鑑定評価の方法
      2. 開発法の定義
    2. 建付地
      1. 建付地の鑑定評価の方法
      2. 建付地の価格を複合不動産価格から求める方法
    3. 借地権と底地
      1. 借地権の態様
    4. 借地権
      1. 借地権の価格
      2. 借地権者に帰属する経済的利益
      3. 借地権の鑑定評価
      4. 借地権の鑑定評価における総合的勘案事項
      5. 定期借地権の鑑定評価における総合的勘案事項
    5. 底地
      1. 底地の価格
      2. 借地権設定者に帰属する経済的利益
      3. 底地の鑑定評価
      4. 底地の鑑定評価の総合的勘案事項
      5. 定期借地権の付着している宅地の鑑定評価の総合的勘案事項
    6. 宅地見込地
      1. 宅地見込地の鑑定評価
      2. 宅地見込地の鑑定評価の総合的勘案事項
  2. 建物及びその敷地
    1. 自用の建物及びその敷地
      1. 自用の建物及びその敷地の鑑定評価
      2. 用途変更又は改造して使用することが最有効使用の場合の自用の建物及びその敷地の鑑定評価
      3. 建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価
    2. 貸家及びその敷地
      1. 貸家及びその敷地の鑑定評価
      2. 貸家及びその敷地の鑑定評価の総合的勘案事項
    3. 借地権付建物
      1. 建物が自用の場合の借地権付建物の鑑定評価
      2. 建物が賃貸されている場合の借地権付建物の鑑定評価
    4. 区分所有建物及びその敷地
      1. 区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因
      2. 専有部分に係る個別的要因
      3. 専有部分が自用の場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価
      4. 専有部分が賃貸されている場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

土地

更地

更地の鑑定評価の方法

更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)。

開発法の定義

開発法は、一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して試算価格を求める手法である。また、分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して試算価格を求める手法である。

建付地

建付地の鑑定評価の方法

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地(建物等に係る敷地利用権原のほか、地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。)について部分鑑定評価をするものである。
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

建付地の価格を複合不動産価格から求める方法

複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つの方法があり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
① 割合法
割合法とは、複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。
② 控除法
控除法とは、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。

借地権と底地

借地権の態様

ア 創設されたものか継承されたものか。
イ 地上権か賃借権か。
ウ 転借か否か。
エ 堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。
オ 主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。
カ 契約期間の定めの有無
キ 特約条項の有無
ク 契約は書面か口頭か。
ケ 登記の有無
コ 定期借地権等(借地借家法第二章第四節に規定する定期借地権等)

借地権

借地権の価格

借地権の価格は、借地借家法に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。

借地権者に帰属する経済的利益

借地権の価格は、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益(一時金の授受に基づくものを含む。)を貨幣額で表示したものである。
借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア 土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
イ 借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離(以下「賃料差額」という。)及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

借地権の鑑定評価

借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
ア 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。
イ 借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。

借地権の鑑定評価における総合的勘案事項

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

定期借地権の鑑定評価における総合的勘案事項

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

底地

底地の価格

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

借地権設定者に帰属する経済的利益

借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。

底地の鑑定評価

底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。

底地の鑑定評価の総合的勘案事項

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格

定期借地権の付着している宅地の鑑定評価の総合的勘案事項

(ア)将来における賃料の改定の実現性とその程度
(イ)借地権の態様及び建物の残存耐用年数
(ウ)契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
(エ)契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
(オ)将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
(カ)借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
(キ)当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
(ク)借地期間満了時の建物等に関する契約内容
(ケ)契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

宅地見込地

宅地見込地の鑑定評価

宅地見込地の鑑定評価額は、比準価格及び当該宅地見込地について、価格時点において、転換後・造成後の更地を想定し、その価格から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除し、その額を当該宅地見込地の熟成度に応じて適切に修正して得た価格を関連づけて決定するものとする

宅地見込地の鑑定評価の総合的勘案事項

特に都市の外延的発展を促進する要因の近隣地域に及ぼす影響度及び次に
掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
1.当該宅地見込地の宅地化を助長し、又は阻害している行政上の措置又は規制
2.付近における公共施設及び公益的施設の整備の動向
3.付近における住宅、店舗、工場等の建設の動向
4.造成の難易及びその必要の程度
5.造成後における宅地としての有効利用度
また、熟成度の低い宅地見込地を鑑定評価する場合には、比準価格を標準とし、
転換前の土地の種別に基づく価格に宅地となる期待性を加味して得た価格を比較考
量して決定するものとする。

建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地の鑑定評価

自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

用途変更又は改造して使用することが最有効使用の場合の自用の建物及びその敷地の鑑定評価

建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効
使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更
等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定する
ものとする。

建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価

建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。

貸家及びその敷地

貸家及びその敷地の鑑定評価

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

貸家及びその敷地の鑑定評価の総合的勘案事項

1.将来における賃料の改定の実現性とその程度
2.契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
3.将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
4.契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数
5.貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り
6.借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借(借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借をいう。)か否かの別
7.借家権価格

借地権付建物

建物が自用の場合の借地権付建物の鑑定評価

借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。

建物が賃貸されている場合の借地権付建物の鑑定評価

借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

区分所有建物及びその敷地

区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

① 建物に係る要因
ア 建築(新築、増改築等又は移転)の年次
イ 面積、高さ、構造、材質等
ウ 設計、設備等の機能性
エ 施工の質と量
オ 玄関、集会室等の施設の状態
カ 建物の階数
キ 建物の用途及び利用の状態
ク 維持管理の状態
ケ 居住者、店舗等の構成の状態
コ 耐震性、耐火性等建物の性能
サ 有害な物質の使用の有無及びその状態
② 敷地に係る要因
ア 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
イ 敷地内施設の状態
ウ 敷地の規模
エ 敷地に関する権利の態様
③ 建物及びその敷地に係る要因
ア 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
イ 建物と敷地の規模の対応関係
ウ 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

専有部分に係る個別的要因

① 階層及び位置
② 日照、眺望及び景観の良否
③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態
④ 専有面積及び間取りの状態
⑤ 隣接不動産等の利用の状態
⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態
⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分
⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無

専有部分が自用の場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。

専有部分が賃貸されている場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際実質賃料(売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。)に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

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