【解説】総論第4章 鑑定理論

不動産の価格に関する諸原則(4):最有効使用の原則

【解説】総論第4章
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最有効使用の原則

<不動産鑑定評価基準>
Ⅳ 最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(以下「最有効使用」という。)を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。
<要説P85>
不動産に対して最も高い価格を提示することが可能となるのは、その不動産を利用することによる利潤が最大となるような使用方法、すなわちその不動産の最有効使用を前提とした場合だけである。したがって、その不動産の価格は最有効使用を前提として形成されることになる。
先生
先生

人文的特性により、用途の態様性が認められます。

先生
先生

例えば、同じ敷地であっても、共同住宅として利用したり、オフィスとして利用したりすることはできます。

先生
先生

このように様々な使用方法が考えられる中で、「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」とは、「利潤が最大になるような使用方法」を指しています。

生徒
生徒

利潤が最大になるような使用方法なら、一番高い価格を提示できますね!

先生
先生

そういうことになります。最も高い価格を提示できる使用方法が最有効使用と判定されます。

先生
先生

基準では、一番高い価格を提示しても最有効使用とはならないケースも示しています。

生徒
生徒

特殊な使い方はだめで、違法なものもダメで、普通の人が使う最も効率的な使い方ってことですね!

先生
先生

また、現在建物が建っていたからといっても、それが最有効使用とは限りません。個人的な趣味で建物を建てたかもしれませんしね。

先生
先生

建物を建てた当時は、敷地の最有効使用と合致した建物であったとしても、時の経過により、最有効使用が変化してしまっている場合もありますし。


 

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