【解説】総論第4章 不動産鑑定評価基準解説 鑑定理論

不動産の価格に関する諸原則(2):変動の原則

【解説】総論第4章
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変動の原則

Ⅱ 変動の原則
一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用(Ⅳ参照)を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。
先生
先生

とても文学的な長々とした文章ですが、価格形成要因は変動してるものなので、価格時点によって、最有効使用も変化してしまいますよと言っているに過ぎません。

生徒
生徒

だから鑑定評価の基本的事項で価格時点を確定しなければならないわけですね!

先生
先生

分かりやすい例でいえば、昔は工場が連たんしている地域で、敷地の最有効使用が工場の敷地だったものが、いまは共同住宅が敷地の最有効使用である地域は、都心部を中心に結構ありますね。

価格形成要因は常に変動の過程にあるので、不動産の最有効使用も変動する。したがって、価格時点を確定することが必要。

上位概念

変動の原則の上位概念として、「不動産の価格に関する諸原則(総論第4章)」があります。

一般に、論文試験で「変動の原則」の記載をする場合、「変動の原則」のみを記載すると基礎点のみ得点できます。上位概念についても記載すると、加点が入るようです。

上位概念もしっかり押さえましょう。

不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しなければならない。

次のステップ

空欄補充問題

不動産鑑定評価基準の空欄補充問題を用意しています。こちらで基準の暗記を進めましょう。

【空欄補充 】総論第4章Ⅱ変動の原則
変動の原則の穴埋め問題です。

短答問題

不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

短答問題:不動産の価格に関する諸原則
不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

論点ブロック

【論点ブロック】総論4章 不動産の価格に関する諸原則
総論第4章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

論文問題

【論文問題6★☆☆】変動の原則
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