論文問題 鑑定理論(論文問題)

【論文問題2★★☆】建付地

論文問題
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論文問題

問題
建付地について、次の各問に答えなさい。
⑴ 建付地の定義についてその特徴を挙げて説明しなさい。
⑵ 建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合について 2つ例を挙げ、建付増価が生ずる理由について簡潔に説明しなさい。
⑶ 建付地の鑑定評価額の求め方について簡潔に説明しなさい。
⑷ 複合不動産価格をもとに建付地の価格を求める 2 つの方法を挙げ、その定義を簡潔に説明し、それぞれの方法の留意点について説明しなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準
留意事項
要説

 

⑴ 建付地の定義についてその特徴を挙げて説明しなさい。
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。
建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地(建物等に係る敷地利用権原のほか、地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。)について部分鑑定評価をするものである。
⑵ 建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合について 2つ例を挙げ、建付増価が生ずる理由について簡潔に説明しなさい。
一般に、建付地の価格は、建物が敷地の更地としての最有効使用に適応し、敷地が更地の最有効使用の状態で使用されている場合には、更地の価格としての最有効使用の状態で利用されている場合には、更地の価格に一致すると考えられる。
しかし、市場の状況によっては、建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合も認められることに留意が必要である。特に、敷地が最有効使用の状態で利用されている賃貸用不動産等では、更地の場合に必要となる建物の建築に要する未収入期間や費用等を考慮する必要がなく、すでに賃貸に供されている場合は市場参加者にとっても収益の予測が行いやすいこと等から、建付地の価格が更地価格を上回る場合も見受けられる。また、建築基準法第3条第2項に該当する建築物(いわゆる既存不適格建築物)等が存在する場合で、現況の利用が更地としての最有効使用を上回っている場合には、当該建付地の価格が更地価格を上回ることもあり得る。
要説P321抜粋
⑶ 建付地の鑑定評価額の求め方について簡潔に説明しなさい。
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。
⑷ 複合不動産価格をもとに建付地の価格を求める 2 つの方法を挙げ、その定義を簡潔に説明し、それぞれの方法の留意点について説明しなさい。
複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つの方法があり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
① 割合法
割合法とは、複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。
複合不動産の価格が積算価格を大きく上回っている場合等で、建物等の価格に一体としての増価が認められる場合では、内訳価格としての建物等の価格が再調達原価を上回ることも想定される。したがって、複合不動産の積算価格と鑑定評価額との間に乖離が生じている場合には、配分に当たってその乖離が発生した要因を分析し、建付地及び建物のそれぞれの寄与度を適切に判定しなければならない。
② 控除法
控除法とは、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。
複合不動産に一体増減価が認められる場合や、建物等が賃貸に供されている場合等で、収益価格と積算価格に大きな開差があり、収益価格を中心に複合不動産の価格を決定している場合等においては、複合不動産の価格における一体増減価相当額や収益価格と積算価格との開差のうち建物等に帰属すべき部分を適切に反映させた上で建物価格を求めなければならない。建物等に適切に反映できない場合には、建付地の評価において控除法は適用すべきではない。
要説P333~334抜粋

論点ブロック

【論点ブロック】総論2章 不動産の種別及び類型
総論2章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。
【論点ブロック】各論1章 価格に関する鑑定評価
各論1章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。
要説部分については、論点ブロックはありません。

蛇足:要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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