とても文学的な長々とした文章ですが、価格形成要因は変動してるものなので、価格時点によって、最有効使用も変化してしまいますよと言っているに過ぎません。

分かりやすい例でいえば、昔は工場が連たんしている地域で、敷地の最有効使用が工場の敷地だったものが、いまは共同住宅が敷地の最有効使用である地域は、都心部を中心に結構ありますね。

実はそのとおりです。

不動産の価格に関する諸原則は、ほぼすべて当然といえば当然の内容です。

ただ、不動産の価格については、自然的特性及び人文的特性が影響するので、少しばかり違ってきますよと述べています。

自然的特性として、土地は基本的に増えません。したがって、価格弾力性が小さい特徴があります。

需要の高まりによって、投機的な需要が増大してしまうわけです。

人文的特性として、用途の態様性がありましたね。ある用途の需要が高まると、その用途への転換が起きていきます。反対に、ある用途の需要が小さくなると、その他の用途へ転換していきます。

また、不動産の取引は限定された当事者間で行われることが多く、その価格は個人的な事情や動機に作用されやすくなります。

要説P86では以下のとおり述べられています。

建物を例に挙げると、敷地がの基準容積率が500％であるのに、実際には100％しか使っていないオフィスビルが建っている場合なんかはイメージ付きやすいかもしれません。

均衡の原則は適合の原則とセットで理解すると分かりやすいと思います。

均衡の原則は内部均衡、適合の原則は外部均衡と説明されます。

内部均衡は土地と建物の関係、外部均衡は環境と建物の関係を問題とします。

例えば、敷地の最有効使用が基準容積率が500％を使った共同住宅だったとします。

均衡の原則では、その敷地のうえの建物が、容積を500％使っているのかどうか、適合の原則では、用途が共同住宅であるのかどうかを問題としています。

そういうことになります。

また、容積が300％で、オフィスだと、外部均衡を欠き、内部均衡も欠いていることとなります。

このような状態の時、敷地は建物との適応を欠き、環境との適合も欠くと言ったりします。

ワンルームマンションと賃料について考えてみましょう。

トイレを設置して、お風呂を設置して、キッチンを設置して・・・設備にお金をかけていけば、どんどん賃料は上がっていきますね？

例えば、あなたが今住んでる部屋が、和式のトイレだったとして、大家さんが３万円払って、洋式のトイレにしてあげると言われたら、いくらまでの賃料の値上げに応じますか？

では、大家さんがさらに３万円の追加費用を払って、洗浄機能付きトイレにしてあげると言われたら？

では、大家さんがさらに３万円の追加費用を払って、トイレにテレビをつけてあげると言われたら？

必要最低限のものほど、単位投資額（３万円）に対する収益の上昇は大きく、必要でない設備ほど単位投資額（３万円）に対する収益の上昇は小さく（又は全く上昇しない）なるものです。

一般に必要な最低限のものから投資する、又は、投資効率の良いものから投資していきますから、最初は収益が逓増し、その後逓減していくことになります。

カレーに牛肉と豚肉と鶏肉とどれを入れますか？

代替性を有する二以上のお肉が存在する場合には、これらのお肉の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。

カレーに牛肉を入れたいが、安いので豚肉・鶏肉を買う。ただ、牛肉が安い場合には、牛肉を買う・・・きっと、みんな同じ行動をするんでしょうから、この微妙なバランスの中で、牛肉・豚肉・鶏肉の価格は、相互にバランスを取りながら、決められているわけです。

自然的特性から完全な代替性はないですが、似たような不動産の間で、代替性は成立します。住宅で言えば、都心からの通勤時間が同程度のエリアでは、代替性が認められると思います。

また、投資対象として、投資用アパートと株等も緩やかな代替性が認められると思います。

人文的特性により、用途の態様性が認められます。

例えば、同じ敷地であっても、共同住宅として利用したり、オフィスとして利用したりすることはできます。

このように様々な使用方法が考えられる中で、「効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」とは、「利潤が最大になるような使用方法」を指しています。

そういうことになります。最も高い価格を提示できる使用方法が最有効使用と判定されます。

基準では、一番高い価格を提示しても最有効使用とはならないケースも示しています。

また、現在建物が建っていたからといっても、それが最有効使用とは限りません。個人的な趣味で建物を建てたかもしれませんしね。

建物を建てた当時は、敷地の最有効使用と合致した建物であったとしても、時の経過により、最有効使用が変化してしまっている場合もありますし。

ある不動産に２億円追加投資を支出すれば、１億円の不動産価値が上昇することが分かっています。どうします？

ある不動産に２億円の用途変更費用を支出すれば、３億円の不動産価値が上昇することが分かっています。どうしますか？

現状のまま継続利用するより、建物を取り壊した更地の方が５億円不動産価値が上昇するが、取壊し費用として６億円必要な場合、どうしますか？

追加投資は、その不動産全体への重要度の程度に応じて、不動産全体の価格に影響を及ぼします。つまり、重要な追加投資であれば、その分不動産全体の価格を大きく押し上げますが、重要ではない追加投資であれば、不動産全体の価格は微々たる影響しか与えない。

例えば、大規模修繕をするか否かは、大規模修繕の結果押し上げる不動産全体の価値の程度と比較して決定します。

また、現行用途での継続利用を最有効使用とするか否かは、上記のとおり、用途変更費用と不動産全体の価値上昇の程度を比較して決定されます。

つまり、この原則は、追加投資を検討する場合に、追加投資による不動産全体の価値の上昇との比較をしましょうね・・・ということを意味しています。

追加投資により、収益が逓増していく場合と、収益が逓減していく場合がありますが、追加投資の可否について、この原則も念頭において、更なる追加投資について判断していく必要があります。

また、敷地と建物等が均衡を得ていれば、追加投資は不要と考えれますが、均衡を得ていない場合、追加投資によって、不動産価値の上昇が見込めます。

実は、そう簡単な話ではないのです。

追加投資により、不動産価値は上昇することはするのですが、追加投資に見合った不動産価値の上昇であるかどうかは別問題となります。

例えば、容積率を十分に使っていないオフィスがあったとします。後から増築工事する費用が２億円、その結果上昇する不動産価値が１億円だとするとどうでしょう。

はじめから、容積いっぱいに建物を建てていたら、こんなことにはならなかったんでしょうが、後から行う増改築や用途変更は割高になる傾向があり、このような状況にもなり得ます。

一番わかりやすい例としては、DCF法。将来キャッシュフローを想定しますが、この想定は、将来の予測に基づいて想定します。

市場参加者がみんな将来UFOが襲来すると予測して、地球が２年後に崩壊すると考えているなら、DCF法の分析期間又は保有期間は２年で終了となります。

要説P92では、以下の通り述べています。

予測が必要なところでは、すべて絡んできます。

先ほどの将来キャッシュフローもそうですが、還元利回りの査定においても、純収益の変動予測を織り込む必要があるので、この原則が活用されています。