不動産の価格に関する諸原則（５）：均衡の原則と適合の原則

均衡の原則と適合の原則

<不動産鑑定評価基準>
Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

生徒

均衡を得ているってどういうことですか？

先生

要説P86では以下のとおり述べられています。

<要説P86>
不動産には、その効用（収益性又は快適性）が最大となるような構成要素の組合せが存在するものであり、均衡とは、このような最適の組み合わせが実現されている状態をいう。

生徒

最適な組み合わせ？

先生

建物を例に挙げると、敷地がの基準容積率が500％であるのに、実際には100％しか使っていないオフィスビルが建っている場合なんかはイメージ付きやすいかもしれません。

先生

均衡の原則は適合の原則とセットで理解すると分かりやすいと思います。

<不動産鑑定評価基準>
Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

先生

均衡の原則は内部均衡、適合の原則は外部均衡と説明されます。

<要説P90>
この原則（適合の原則）は、不動産とその外部条件との間の均衡を問題とするものであり、不動産の内部構成要素間の均衡を問題とする均衡の原則ととともに最有効使用の判定の重大な指針となるものであることに留意すべきである。

生徒

内部均衡と外部均衡？

先生

内部均衡は土地と建物の関係、外部均衡は環境と建物の関係を問題とします。

先生

例えば、敷地の最有効使用が基準容積率が500％を使った共同住宅だったとします。

先生

均衡の原則では、その敷地のうえの建物が、容積を500％使っているのかどうか、適合の原則では、用途が共同住宅であるのかどうかを問題としています。

生徒

敷地のうえの建物が、容積を500％使っているオフィスだと、外部均衡を欠いていて、容積が300％しか使って共同住宅だと、内部均衡を欠いているというわけですね？

先生

そういうことになります。

先生

また、容積が300％で、オフィスだと、外部均衡を欠き、内部均衡も欠いていることとなります。

先生

このような状態の時、敷地は建物との適応を欠き、環境との適合も欠くと言ったりします。

均衡の原則は、内部均衡の問題に焦点を当てており、用途以外について問題としている。

適合の原則は、外部均衡の問題に焦点を当てており、用途について問題としている。