【解説】各論第1章 不動産鑑定評価基準解説 鑑定理論

建付地(3)

【解説】各論第1章
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事前学習

建付地(1)
宅地の類型のうち、建付地について2回に分けて学習します。本講義は「建付地の定義」及び要件について、解説していきます。
建付地(2)
事前学習 建付地と更地の関係 先生 要説P321では、以下のように述べられています。 ...

建付地の鑑定評価

建付地の鑑定評価

<不動産鑑定評価基準各論1章>
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格(以下「複合不動産価格」という。)をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格

生徒
生徒

とても難しそうですが、つまりどういうことですか?

先生
先生

これも要説P320では以下のとおり説明されています。

更地価格に建付地補正(増減価修正)を行って求めた価格
先生
先生

つまり、更地価格を、えい!っと修正せよと。

生徒
生徒

簡単にいうと、更地の+10%!!とか?

先生
先生

もう少し理屈付けはしますが、つまりそういうことですね。

配分法に基づく比準価格

先生
先生

これも要説P320に解説があります。

敷地と建物等との適応の状態が同程度にある複合不動産の取引事例に配分法を適用して求めた建付地価格を事例資料として、これに取引事例比較法を適用して求めた比準価格
先生
先生

似たような土地建物の関係にある取引事例を集めて、配分法により建付地価格求めて、これを比準するのですが・・・

生徒
生徒

そんな事例集まらなさそうですね。

先生
先生

似たような事例なんて、そうそうないですね。

土地残余法による収益価格

先生
先生

これはボチボチ有効なんですが、建物が古い場合、一体の収益性が劣る原因が、建付減価によるものか、単純に建物が古いために劣るのかよく分かりません。

先生
先生

要説P320にもこんな記述があります。

土地残余法は、建物が新築間もない場合に有効であり、現実の賃料収入に基づいて土地残余法を適用する場合等では、その収益価格の説得力について特に留意が必要である。
生徒
生徒

新築後間もない・・・

先生
先生

また、賃貸用不動産のように収益価格で価格が決まるような物件でないと、そもそも土地残余法の適用自体どうなのかという問題もあります。

建物及びその敷地としての価格(以下「複合不動産価格」という。)をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格

先生
先生

実務上、建付地の評価で使うのはこの価格です。

生徒
生徒

但し書がメインなんですね・・・

<留意事項>
(2)建付地について
複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つの方法があり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
① 割合法
割合法とは、複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。
② 控除法
控除法とは、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。
先生
先生

留意事項では2つの方法が示されています。

割合法

先生
先生

その名のとおり、複合不動産価格に積算価格の土地割合を乗じて求めます。

<計算例>
複合不動産価格:120
土地再調達原価:50
建物再調達原価:50
生徒
生徒

複合不動産価格に土地割合を掛ければいいんだから・・・

生徒
生徒

120×(50/100)=60!

先生
先生

そういうことになりますね。

 

先生
先生

ただ、本来は、複合不動産価格120と積算価格100との乖離20について、本当に土地再調達原価と建物再調達原価の価格比で分けていいものか検討する必要があります。

 

控除法

先生
先生

こちらも名前のとおり、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求めます。

<計算例>
複合不動産価格:120
土地再調達原価:50
建物再調達原価:50
生徒
生徒

複合不動産価格から建物等の価格を控除すればいいんだから・・・

生徒
生徒

120-50=70!

先生
先生

この場合も、複合不動産価格120と積算価格100との乖離の20をすべて土地に帰属させていいの?という問題が生じます。

先生
先生

この20が生じた理由は何か、土地と建物どちらに帰属させるべきか検討する必要はあります。

 

コメント

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