【解説】総論第4章 不動産鑑定評価基準解説 鑑定理論

不動産の価格に関する諸原則(7):収益分配の原則

【解説】総論第4章
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収益分配の原則

Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営(組織)の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営(組織)に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。
先生
先生

裏の空き地で、私とあなたとラーメン屋を初めるとします。

生徒
生徒

不本意ですが、例え話なのでよしとしましょう。

先生
先生

必要はものは何ですか?

生徒
生徒

まず、屋台が必要ですし、寸胴、ラーメンの器、包丁、まな板、レンゲ、箸、ラーメンの材料・・・・

先生
先生

月に100万円の収益が得られたとします。

先生
先生

屋台等々初期費用の返済として、月に20万円の返済が必要があるとします。また、材料費は30万円、諸経費(地代除く)10万円、われわれの人件費として合計30万円としましょう。

生徒
生徒

残りは・・・10万円ですね。

先生
先生

その10万円が土地に帰属するものとなります。

先生
先生

収益配分の原則に即して整理してみましょう。

生徒
生徒

土地、資本、労働、組織の各結合によって生じた総収益は100万円ですね。

先生
先生

ラーメン屋の例で、資本として配分されたのはいくらになりますか?

生徒
生徒

屋台等の初期費用の返済・・・あと材料費もでしょうか。合計50万円です。

先生
先生

労働に配分されたのはいくらになりますか?

生徒
生徒

我々の人件費30万円ですね。

先生
先生

経営については、我々二人で考えてラーメン屋を経営するのですから、人件費に含まれているとします。

生徒
生徒

土地以外にすべて配分した残り10万円が土地に帰属する部分ということになるんですね。

先生
先生

次に賃貸マンションを考えてみましょう。

 

 

 

先生
先生

ものすごく単純化した収支ですが、上記のとおり、賃料収入が100あったとします。

先生
先生

この賃料収入を得るために、BM会社と契約し、PM会社と契約し、水道光熱費を支払っているような収支を考えてみてください。

生徒
生徒

本当は公租公課とか、修繕更新費とかいろいろあるとおもいますけど、相当単純化しましたね・・・

先生
先生

賃貸マンションの掃除とか、定期点検とか、そういった労働の対価としてBM会社にBMフィーとして支払います。

先生
先生

賃貸運営については、PM会社に費用を支払います。これは経営に配分されたものと考えます。

生徒
生徒

水道光熱費はどうなります?人じゃないけど・・・

先生
先生

電気、ガス、水道を供給してくれた人(会社)に払う労働の対価と見做します。

生徒
生徒

資本は配分しないんですか?

先生
先生

今回資本に該当するのは、賃貸マンションの建物部分となります。

先生
先生

つまり、残った70は、資本と土地に帰属する部分、つまり、土地建物に帰属する部分となります。

生徒
生徒

なるほど~資本へ配分すれば、土地に帰属する部分が残り、資本へ配分しなければ、土地建物に帰属する部分が残るわけですね?

先生
先生

土地の価格を求めたい場合には、資本(建物)へも配分し、残った土地に帰属する部分を資本還元して、土地価格を求めます。

生徒
生徒

土地残余法ですね!!

先生
先生

土地建物の価格を求めたい場合には、資本(建物)へは配分せず、残った土地建物に帰属する部分を資本還元して、土地建物の価格を求めます。

生徒
生徒

普通の直接還元法ですね!それ。


 

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