【解説】総論第2章 不動産鑑定評価基準解説 鑑定理論

総論2-2不動産の類型(1)

【解説】総論第2章
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不動産の類型

先生
先生

今日は、不動産の類型について、学習します。

生徒
生徒

基準の文言が分かりにくいです。

先生
先生

では、ひとつひとつ翻訳していきます。

<不動産鑑定評価基準>
不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。
<翻訳>
不動産の類型とは、不動産のどこの部分が鑑定評価すべき対象なのか、どの権利が鑑定評価すべき対象なのかによって、分類したものです。
先生
先生

鑑定評価をする際には、不動産のどこの部分どのような権利を評価するのか確定する必要があります。

先生
先生

例えば、依頼者から、これを鑑定評価して!と言われたら、どうします?

生徒
生徒

戸建の価格を求めてあげます。違うんですか????

先生
先生

まるっと土地建物の価格を知りたいのかもしれませんし、土地のみの価格を知りたいのかもしれません。土地は借地かもしれませんし、建物は人に貸しているかもしれません。

先生
先生

つまり、まず有形的利用・・・大きく土地のみか、建物を含むかに分類されます。

生徒
生徒

権利関係は、自分で使っているのか、人に貸しているのか、借地なのか、自分の土地なのか・・・ですね?

先生
先生

鑑定評価をする最初の段階で、この分類をして、何を評価するのか、キチっと把握する必要があるのです。

先生
先生

また、各論において、類型毎に鑑定評価の基本的な流れが述べられています。

生徒
生徒

類型がはっきりしないと、どう評価するか方針も立てられませんね!

先生
先生

不動産の類型については、2回に分けて学習していきましょう。

先生
先生

今回は宅地の類型について学習します。

生徒
生徒

宅地の類型っていくつあるんですか?

先生
先生

基準上例示されているのは、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権の5つだけですが、実は数限りなくあります。

先生
先生

今回は、この5つの類型について学習します。


更地

<不動産鑑定評価基準>
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
<翻訳>
更地とは、建物や塀や構築物など何もない原っぱのような状態で、借地権や地役権や駐車場使用などの契約がなく、自分で自由に使える土地をいう。
生徒
生徒

建物が立っていたり、なんかの権利がついていたら、更地じゃないんですね?

先生
先生

そういうことになります。

先生
先生

ただ、実際には建物がたっていても更地として評価をすることはあります。

生徒
生徒

えー!建物たっているのに更地?

先生
先生

現状は更地じゃないですが、鑑定評価上更地として評価するだけです。

先生
先生

依頼者によっては、土地だけの価格が知りたいという人もいますので。

生徒
生徒

なるほど、現状と違う状態で評価するなら、ますます類型をキチンと確定させることは重要ですね!


建付地

<不動産鑑定評価基準>
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。
<翻訳>
建付地とは、土地と建物が同じ人が持っていて、土地建物一体の価格のうち、土地の内訳価格を求める場合の土地部分をいう。
先生
先生

現状は土地のうえに建物が建っていて、全体の価値のうち、土地の部分の価値を求める際の類型です。

生徒
生徒

内訳価格ってことですね。

建付地は、土地建物の内訳価格のうちの土地部分。

借地権

<不動産鑑定評価基準>
借地権とは、借地借家法(廃止前の借地法を含む。)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。
<翻訳>
借地権とは、借地借家法の借地権、つまり、建物所有目的の土地賃借権又は地上権をいい、駐車場利用として土地を借りたものは借地権ではなく、民法上の賃借権として別物。
先生
先生

借地権は、所有権ではなく、借地権という土地利用権が評価の対象となります。

生徒
生徒

駐車場として借りた土地は鑑定評価しちゃいけないんですか?

先生
先生

借地権という類型に当てはまらないだけで、評価してはいけないわけではありません。別の類型になります。

生徒
生徒

基準にそんな類型ありましたっけ?

先生
先生

基準に記載されているのは、例示列挙ですので、実務上はいろいろあります。

<不動産鑑定評価基準>
宅地並びに建物及びその敷地の類型を例示すれば、次のとおりである。
<翻訳>
鑑定評価基準に記載してある類型は、例示なので、これに限定されるわけではないので注意されたし。
借地権は、建物を建てる目的で使う人が借りている土地。

底地

<不動産鑑定評価基準>
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
<翻訳>
借地権として、土地を貸してしまった場合の土地。つまり、地主さんが持ってる土地の部分を評価する際、類型は底地といいます。

 

先生
先生

前述の借地権が付いてる土地の評価です。

先生
先生

土地は貸してしまっているので、地主さんは土地を自分では使えませんが、地代が定期的に入ってきます。

生徒
生徒

チャリンチャリンと地代が入ってくる土地の評価の類型ですね!

 

底地は、建物を建てる目的で使う人に貸している土地。

区分地上権

<不動産鑑定評価基準>
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。
<翻訳>
上空や地下を使用するために、地上権を設定することがあります。例えば、上空では高圧線、地下では地下鉄。この権利を評価する際の類型が区分地上権。
生徒
生徒

地下鉄の空間も評価の対象となるんですね?

先生
先生

普通に生活しているとあまり馴染みがない権利ですが、実は身近に良くみられる権利です。

区分地上権とは、空間の一部を使用できる権利。

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