論文問題
問題
原価法について、以下の設問に答えなさい。
⑴ 原価法について簡潔に説明しなさい。
⑵ 減価修正と何か説明しなさい。
⑶ 減価額を求める方法として、不動産鑑定評価基準に挙げられている二つの方法について簡潔に説明しなさい。また、二つの方法が原則として併用することとされていますが、その理由について考えられることを述べなさい。
(4) 減価修正を行うに当たって、着目すべき減価要因について説明しなさい。
原価法について、以下の設問に答えなさい。
⑴ 原価法について簡潔に説明しなさい。
⑵ 減価修正と何か説明しなさい。
⑶ 減価額を求める方法として、不動産鑑定評価基準に挙げられている二つの方法について簡潔に説明しなさい。また、二つの方法が原則として併用することとされていますが、その理由について考えられることを述べなさい。
(4) 減価修正を行うに当たって、着目すべき減価要因について説明しなさい。
参考解答
不動産鑑定評価基準
留意事項
要説
⑴ 原価法について簡潔に説明しなさい。
不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達（建築、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
⑵ 減価修正と何か説明しなさい。
減価修正とは、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。
⑶ 減価額を求める方法として、不動産鑑定評価基準に挙げられている二つの方法について簡潔に説明しなさい。また、二つの方法が原則として併用することとされていますが、その理由について考えられることを述べなさい。
減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。
① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
観察減価法の適用においては、対象不動産に係る個別分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。
① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
観察減価法の適用においては、対象不動産に係る個別分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。
不動産の減価の程度は必ずしも一定ではないため、緊急修繕を行う必要がある場合や、土地と建物とが相互に影響を及ぼし合って経済的減価が生じている場合等では、これらの方法だけでは、減価の反映が難しいことがある。したがって、耐用年数に基づく方法を適用する際にも、観察減価法を併用し、必要に応じて補修正を行うことが重要である。
観察減価法は、時の経過に伴う材質の変化等、外部からの観察のみでは発見しづらい減価要因を見落としやすい手法でもあるので、適用に当たっては、耐用年数に基づく方法の考え方を併用するよう努めるべきである。
(4) 減価修正を行うに当たって、着目すべき減価要因について説明しなさい。
減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。
論点ブロック
【論点ブロック】総論7章 鑑定評価の方式（価格）
総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。
kanteisite.com
2020.08.29
蛇足：要説
試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。
時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。
特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。
受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。
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