２０２０年度 不動産鑑定評価理論 予想問題③
ゆるーく予想してみました。
予想なんてあたるものではありません。
仮にあたったとしても、まぐれです。
ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。
模範解答は引用毎に色分けしています。
不動産鑑定評価基準
留意事項
要説
継続賃料
問１ 継続賃料の価格形成要因について具体例を挙げて説明せよ。
問２ 建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価について説明せよ。
問３ 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を総合的に勘案すべき理由を述べよ。
問４ 店舗ビルの賃料を求める際に留意すべき事項を述べよ。
問２ 建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価について説明せよ。
問３ 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を総合的に勘案すべき理由を述べよ。
問４ 店舗ビルの賃料を求める際に留意すべき事項を述べよ。
参考解答
問１ 継続賃料の価格形成要因について具体例を挙げて説明せよ。
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（２）土地及び建物価格の推移
（３）公租公課の推移
（４）契約の内容及びそれに関する経緯
（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（２）土地及び建物価格の推移
（３）公租公課の推移
（４）契約の内容及びそれに関する経緯
（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
問２ 建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価について説明せよ。
継続中の建物及びその敷地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
（２）土地及び建物価格の推移
（３）賃料に占める純賃料の推移
（４）建物及びその敷地に対する利回り
（５）公租公課の推移
（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
（７）契約の内容及びそれに関する経緯
（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
（９）賃料改定の経緯
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
（２）土地及び建物価格の推移
（３）賃料に占める純賃料の推移
（４）建物及びその敷地に対する利回り
（５）公租公課の推移
（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
（７）契約の内容及びそれに関する経緯
（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
（９）賃料改定の経緯
問３ 直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を総合的に勘案すべき理由を述べよ。
継続賃料は、契約当事者間の公平が考慮されることから、一般的に新規賃料と現行賃料の間で形成されている。また、契約締結時や賃料改定時に合意した賃料は、必ずしも新規賃料や適正な継続賃料とは限らず様々な事情を包含していることがある。当該合意については契約の自由であり、尊重されるものであることから、両時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を把握することが必要である。
なお、直近合意時点における新規賃料と現行賃料の乖離している事情が賃料決定の重要な要素になっている場合、事情変更以外の契約締結の経緯、賃料改定の経緯等を継続賃料の鑑定評価に考慮することが必要である。
なお、直近合意時点における新規賃料と現行賃料の乖離している事情が賃料決定の重要な要素になっている場合、事情変更以外の契約締結の経緯、賃料改定の経緯等を継続賃料の鑑定評価に考慮することが必要である。
問４ 店舗ビルの賃料を求める際に留意すべき事項を述べよ。
店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（スケルトン貸し）、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。
雑談
先生
平成２６年改正論点のうち、継続賃料に関しては未出題です。継続賃料固有の価格形成要因と総合的勘案事項を書かせる問題がそろそろ出てもいいかと思います。
生徒
基準に記載してない箇所も問題として出題してますね。
先生
直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度については、新しく追加された勘案事項なので、少々細かく聞いてみました。
生徒
こんなん覚えられません。
先生
要説のP393の記載になりますので、暗記は不要です。直近合意時点において、新規賃料と現行賃料の乖離があり、それがわかっていながら、その賃料に決めた特別な事情があれば、それを斟酌して継続賃料決めましょうという趣旨だけ覚えておきましょう。
出題されても誰も書けませんから、安心してください。
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