２０２０年度 不動産鑑定評価理論 予想問題②
ゆるーく予想してみました。
予想なんてあたるものではありません。
仮にあたったとしても、まぐれです。
ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。
模範解答は引用毎に色分けしています。
不動産鑑定評価基準
留意事項
要説
原価法
問１ 原価法について説明せよ。
問２ 再調達原価を求める際の通常の付帯費用について具体例を挙げて説明せよ。
問３ 資金調達費用及び開発リスク相当額について説明せよ。
問４ 減価修正の方法のうち、耐用年数に基づく方法について説明せよ。
問２ 再調達原価を求める際の通常の付帯費用について具体例を挙げて説明せよ。
問３ 資金調達費用及び開発リスク相当額について説明せよ。
問４ 減価修正の方法のうち、耐用年数に基づく方法について説明せよ。
参考解答
問１ 原価法について説明せよ。
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。
問２ 再調達原価を求める際の通常の付帯費用について具体例を挙げて説明せよ。
発注者が直接負担すべき通常の付帯費用としては、土地に関しては公共施設負担金や開発申請諸経費等が、建築に関しては設計監理料、建築確認申請費用、登記費用があげられる。
さらに、建物が竣工し、開発・販売業者若しくは建築業者から建物受け渡しを受け、使用収益が可能な状態になるまでの期間に対応するコストとして、下記に例示する費用についても、適切に計上しなければならない。
１．建物引渡しまでの資金調達費用（借入金利及び自己資本に対する配当金）
２．発注者の開発リスク相当額
３．発注者利益（開発者利益・機会費用）
４．分譲住宅・マンション等の販売費、広告宣伝費
５．土地の公租公課、地代（開発期間中の固定資産税・都市計画税（借地の場合は地代）相当額）
６．貸家及びその敷地の評価において、賃貸中の不動産としての再調達原価を求める場合のテナント募集費用
さらに、建物が竣工し、開発・販売業者若しくは建築業者から建物受け渡しを受け、使用収益が可能な状態になるまでの期間に対応するコストとして、下記に例示する費用についても、適切に計上しなければならない。
１．建物引渡しまでの資金調達費用（借入金利及び自己資本に対する配当金）
２．発注者の開発リスク相当額
３．発注者利益（開発者利益・機会費用）
４．分譲住宅・マンション等の販売費、広告宣伝費
５．土地の公租公課、地代（開発期間中の固定資産税・都市計画税（借地の場合は地代）相当額）
６．貸家及びその敷地の評価において、賃貸中の不動産としての再調達原価を求める場合のテナント募集費用
問３ 資金調達費用及び開発リスク相当額について説明せよ。
資金調達費用とは、建築費及び発注者が負担すべき費用に相当する資金について、建物引渡しまでの期間に対応する調達費用をいう。
開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものである。
開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものである。
問4 減価修正の方法のうち、耐用年数に基づく方法について説明せよ。
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
雑談
先生
平成２６年改正論点のうち、付帯費用と経済的残存耐用年数は未出題です。付帯費用なんですが、出題の仕方が難しいので、具体例を聞く程度にとどまるのではないかと思います。
生徒
仮に難しく問題としてはどんな問題がありますか？
先生
付帯費用の減価修正の方法とか、開発法と原価法の付帯費用の差異とか。
生徒
付帯費用の減価修正？
先生
要説のP176～177には記載されているんですが、受験レベルを超えてしまっている気がします。
生徒
開発法と原価法では付帯費用って違うんですか？
先生
開発法で控除すべき付帯費用は、原価法の付帯費用のうち、東海資本収益率で考慮されていないものとなります。
したがって、資金調達費用・開発リスク相当額・開発利益といった項目については、付帯費用として控除しません。
生徒
激ムズですね。
先生
出題されたら、みんな解けませんから。要説に記載されている付帯費用の項目くらいは挙げられるだけでも、十分他の受験生と差がついてしまうと思います。
生徒
マニアックな論点出たら、その論点は記載せず、知ってることだけ書いてきます・・・・
先生
経過年数と経済的残存耐用年数の和を耐用年数とするという点も改正点ですが、ここはべた書きすればいいと思います。
二以上の分別可能な組成部分で構成されている場合の、経過年数と経済的残存耐用年数の求め方を聞かれるかもしれませんが、実務指針レベルなので、加重平均で求めると記載して、お茶を濁しておけば良いと思います。
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