2020予想問題 鑑定理論(論文問題)

【2020予想問題①】土壌汚染

2020予想問題
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2020年度 不動産鑑定評価理論 予想問題①

ゆるーく予想してみました。

予想なんてあたるものではありません。

仮にあたったとしても、まぐれです。

ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。

模範解答は引用毎に色分けしています。

不動産鑑定評価基準
留意事項
要説

土壌汚染の鑑定評価

問1 価格形成要因の分析に当たって、不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合について説明せよ。
問2 価格形成要因の分析に当たって、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について 説明せよ。
問3 対象不動産の個別的要因のうち、土壌汚染の有無及びその状態のついて、留意すべき事項を述べよ。

問4 対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について留意すべき事項を述べよ

参考解答

問1 価格形成要因の分析に当たって、不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合について説明せよ。
不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合とは、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められる場合をいう。
問2 価格形成要因の分析に当たって、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について 説明せよ。
価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、一般的な社会通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合又は不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合において、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができるものとする。
また、調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行う場合は、当該条件を設定した価格形成要因を除外して鑑定評価を行うことができる。
問3 対象不動産の個別的要因のうち、土壌汚染の有無及びその状態のついて、留意すべき事項を述べよ。
土壌汚染が存する場合には、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与えることがある。
土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染に関して、同法に基づく手続に応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
① 対象不動産が、土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場若しくは事業場の敷地又はこれらの敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。
なお、これらの土地に該当しないものであっても、土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染が存する可能性があることに留意する必要がある。
② 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による土壌汚染状況調査を行う義務が発生している土地を含むか否か。
③ 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による要措置区域の指定若しくは形質変更時要届出区域の指定がなされている土地を含むか否か(要措置区域の指定がなされている土地を含む場合にあっては、講ずべき汚染の除去等の措置の内容を含む。)、又は過去においてこれらの指定若しくは土壌汚染対策法の一部を改正する法律(平成21年法律第23号)による改正前の土壌汚染対策法の規定による指定区域の指定の解除がなされた履歴がある土地を含むか否か。
問4 対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について留意すべき事項を述べよ
土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。ただし、この場合でも条件設定に係る一定の要件を満たすときは、依頼者の同意を得て、汚染の除去等の措置がなされるものとする想定上の条件を設定し、又は調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うことができる。また、客観的な推定ができると認められるときは、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。
なお、汚染の除去等の措置が行われた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。

雑談

先生
先生

平成26年改正論点のうち、土壌汚染については未出題です。実務上かなり重要となる点が未出題なので、そろそろ出題されてもいいころかなと思います。

生徒
生徒

条件設定する場合、想定上の条件と範囲等条件ではどうちがうんですか?

先生
先生

埋め立てられた魔界の毒の沼地をイメージしてみましょう。

先生
先生

地中の毒を浄化するのには、聖魔導士の力が必要だとします。

先生
先生

周りには聖魔導士がいないので、毒の浄化は実現性がないということになります。

生徒
生徒

実現性がないので、想定上の条件は設定ができないことになるんですかね。

先生
先生

仮に、そのへんに野良聖魔導士がいっぱいいるとします。

生徒
生徒

お願いすれば浄化は可能ですね。

先生
先生

実現性があるので、「地中の毒が浄化されたものとして」という想定上の条件を設定することは可能となります。

先生
先生

ただ、地中に毒があった事実は消えません。これが心理的嫌悪感。

生徒
生徒

調査範囲等条件を設定した場合はどうなりますか?

先生
先生

地中に毒がある事実を価格形成要因から除外することになる、つまり、地中の毒があること自体を考えないことになるので、浄化した後の心理的嫌悪感も考える必要がないことになります。

生徒
生徒

調査範囲等条件を設定した場合には、ガン無視ってことですね!

 

 

 

 

コメント

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