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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅱ 継続賃料を求める場合
１．継続賃料の価格形成要因
継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（２）土地価格の推移
（３）公租公課の推移
（４）契約の内容及びそれに関する経緯
（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
２．継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合
継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
（２）土地価格の推移
（３）賃料に占める純賃料の推移
（４）底地に対する利回りの推移
（５）公租公課の推移
（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
（７）契約の内容及びそれに関する経緯
（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
（９）賃料改定の経緯
なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。
３．契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合
契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記２．を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。
この場合においては、前記２．に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）賃貸借等の態様
（２）契約上の条件又は使用目的の変更内容
（３）条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこの額

レベル2

Ⅱ 継続賃料を求める場合
１．継続賃料の価格形成要因
継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（２）土地価格の推移
（３）公租公課の推移
（４）契約の内容及びそれに関する経緯
（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度
２．継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合
継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
（２）土地価格の推移
（３）賃料に占める純賃料の推移
（４）底地に対する利回りの推移
（５）公租公課の推移
（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
（７）契約の内容及びそれに関する経緯
（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
（９）賃料改定の経緯
なお、賃料の改定が契約期間の満了に伴う更新又は借地権の第三者への譲渡を契機とする場合において、更新料又は名義書替料が支払われるときは、これらの額を総合的に勘案して求めるものとする。
３．契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合
契約上の条件又は使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価に当たっては、契約上の条件又は使用目的の変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を前記２．を想定した場合における賃料に加算して決定するものとする。
この場合においては、前記２．に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）賃貸借等の態様
（２）契約上の条件又は使用目的の変更内容
（３）条件変更承諾料又は増改築承諾料が支払われるときはこの額

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅰ 新規賃料を求める場合
１．新規賃料の価格形成要因
新規賃料固有の価格形成要因の主なものは次のとおりである。
（１）当該地域の賃貸借等の契約慣行
（２）賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容
２．宅地の正常賃料を求める場合
宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。
宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法（建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法）で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。
３．宅地の限定賃料を求める場合
宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）隣接宅地の権利の態様
（２）当該事例に係る賃貸借等の契約の内容

レベル2

Ⅰ 新規賃料を求める場合
１．新規賃料の価格形成要因
新規賃料固有の価格形成要因の主なものは次のとおりである。
（１）当該地域の賃貸借等の契約慣行
（２）賃貸借等の種類・目的、一時金の授受の有無及びその内容並びに特約事項の有無及びその内容等の新規賃料を求める前提となる契約内容
２．宅地の正常賃料を求める場合
宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものとする。
宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。また、建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益を適切に求めることができるときには、賃貸事業分析法（建物及びその敷地に係る賃貸事業に基づく純収益をもとに土地に帰属する部分を査定して宅地の試算賃料を求める方法）で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定するものとする。
３．宅地の限定賃料を求める場合
宅地の限定賃料の鑑定評価額は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用をする当該宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料及び隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用<を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）隣接宅地の権利の態様
（２）当該事例に係る賃貸借等の契約の内容

宅地

新規賃料

新規賃料固有の価格形成要因

宅地の正常賃料の鑑定評価

宅地の限定賃料の鑑定評価

宅地の限定賃料の鑑定評価の総合的勘案事項

継続賃料

継続賃料固有の価格形成要因

継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の継続賃料の鑑定評価

土地

更地

更地の鑑定評価の方法

開発法の定義

建付地

建付地の鑑定評価の方法

借地権と底地

借地権の態様

借地権

借地権の価格

借地権者に帰属する経済的利益

宅地見込地の鑑定評価の総合的勘案事項

建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地の鑑定評価

用途変更又は改造して使用することが最有効使用の場合の自用の建物及びその敷地の鑑定評価

建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価

貸家及びその敷地

貸家及びその敷地の鑑定評価

貸家及びその敷地の鑑定評価の総合的勘案事項

借地権付建物

建物が自用の場合の借地権付建物の鑑定評価

建物が賃貸されている場合の借地権付建物の鑑定評価

区分所有建物及びその敷地

区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因

専有部分に係る個別的要因

専有部分が自用の場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

専有部分が賃貸されている場合の区分所有建物及びその敷地の鑑定評価

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不動産鑑定評価基準

レベル１

第２節 建物及びその敷地
Ⅰ 新規賃料を求める場合
１．新規賃料の価格形成要因
建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因は、宅地の新規賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。
２．建物及びその敷地の正常賃料を求める場合
建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。
建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。
Ⅱ 継続賃料を求める場合
建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。この場合において、各論第２章第１節Ⅱ中「土地価格の推移」とあるのは「土地及び建物価格の推移」と、「底地に対する利回りの推移」とあるのは「建物及びその敷地に対する利回り」と、それぞれ読み替えるものとする。

レベル2

第２節 建物及びその敷地
Ⅰ 新規賃料を求める場合
１．新規賃料の価格形成要因
建物及びその敷地の新規賃料固有の価格形成要因は、宅地の新規賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。
２．建物及びその敷地の正常賃料を求める場合
建物及びその敷地の正常賃料を求める場合の鑑定評価に当たっては、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する賃料を求めるものとする。
建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合において、純収益を適切に求めることができるときは収益賃料を比較考量して決定するものとする。
なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、当該建物及びその敷地の全体と当該部分との関連について総合的に比較考量して求めるものとする。
Ⅱ 継続賃料を求める場合
建物及びその敷地の継続賃料を求める場合の鑑定評価は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準ずるものとする。この場合において、各論第２章第１節Ⅱ中「土地価格の推移」とあるのは「土地及び建物価格の推移」と、「底地に対する利回りの推移」とあるのは「建物及びその敷地に対する利回り」と、それぞれ読み替えるものとする。

事前学習

総論2-2不動産の類型（1）

不動産の類型 先生 今日は、不動産の類型について、学習します。 生...

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2020.08.02

建付地の定義

先生

建付地の定義はキチンと基準に記載されています。

生徒

①建物等の敷地であること

生徒

②土地と建物が同一の所有者であること

生徒

要件はこの２つですね！

先生

実はこれだけではないのです。

先生

各論１章で、こっそり要件が追加されています。

生徒

「建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において」とされていますが、継続利用することが合理的でない場合はどうするんですか？

先生

要説P322には次のように解説されています。

先生

つまり、「建物等と一体として継続利用することが合理的であること」も要件の一つです。

生徒

「地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。」って、どういう意味ですか？

先生

例えば、土地の一部に通行地役権が付いていたとしても、通行地役権が付いた敷地として、建付地の評価が可能という意味です。

事前学習

建付地（１）

宅地の類型のうち、建付地について２回に分けて学習します。本講義は「建付地の定義」及び要件について、解説していきます。

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2020.08.04

建付地と更地の関係

先生

要説P321では、以下のように述べられています。

先生

実は、敷地が更地としての最有効使用の状態で利用されているだけでは、建付地の価格と更地の価格は一致しません。

生徒

どういうことですか？要説が間違っているんですか？

先生

要件がちょっと足りないだけです。詳細はこちらを参照。

配分法

演習問題で必須の知識である配分法について、分かりやすく解説しています。

kanteisite.com

2020.08.04

建付減価

先生

建付地は敷地上に建物等が存在しているので、建物等が敷地の更地としての最有効使用と一致していない場合には、この建付地の価格は、更地価格より低くなります。

生徒

土地を有効利用していないため、価値も下がってしまうってことですね！！？

先生

建付減価が生じるケースとして、典型的な例として、容積率未消化、場違い建築物を説明していきます。

容積未消化による建付減価

先生

基準容積率500％の土地に、使用容積率300％の建物が建っていた場合、土地の利用効率は著しく劣った状態にあるといえます。

生徒

現状は、土地のポテンシャルを十分に発揮できていないため、減価が生じることになるんですね？

先生

このように建物が敷地との適応を欠く場合、建物が存続する限り、この減価は続くこととなります。

場違い建築物による建付減価

先生

敷地の最有効使用が共同住宅であるにも関わらず、事務所が建っている場合、土地のポテンシャルが十分に発揮できていないため、減価が生じることとなります。

生徒

建物が環境との適合を欠く場合ですね！

建付増価

先生

反対に建付地の価格が更地の価格を上回る場合もあります。

生徒

更地のポテンシャルを上回る使い方って、どんな使い方？

先生

要説P321では以下のように述べています。

先生

既に稼働中の賃貸用不動産が例示されています。

先生

いわゆる既存不適格建築物が建っている場合も例示されています。

先生

例えば、容積率が500％から400％に減ってしまった地域で、500%の時代に建てられた建築物は容積率が100％多く使用されています。

生徒

この100％分について、更地のポテンシャルを上回る利用がされているってことですね！

先生

この建物が存続している限り、敷地は500%使用できるので、より有効利用されていることとなるので、この建付地の価格は更地の価格を上回ることとなります。

生徒

つまり、建付増価が発生しているんですね！

事前学習

建付地（１）

宅地の類型のうち、建付地について２回に分けて学習します。本講義は「建付地の定義」及び要件について、解説していきます。

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2020.08.04

建付地（２）

事前学習 建付地と更地の関係 先生 要説P321では、以下のように述べられています。 ...

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2020.08.04

建付地の鑑定評価

建付地の鑑定評価

<不動産鑑定評価基準各論１章>
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格

生徒

とても難しそうですが、つまりどういうことですか？

先生

これも要説P320では以下のとおり説明されています。

先生

つまり、更地価格を、えい！っと修正せよと。

生徒

簡単にいうと、更地の＋10％！！とか？

先生

もう少し理屈付けはしますが、つまりそういうことですね。

配分法に基づく比準価格

先生

これも要説P320に解説があります。

先生

似たような土地建物の関係にある取引事例を集めて、配分法により建付地価格求めて、これを比準するのですが・・・

生徒

そんな事例集まらなさそうですね。

先生

似たような事例なんて、そうそうないですね。

土地残余法による収益価格

先生

これはボチボチ有効なんですが、建物が古い場合、一体の収益性が劣る原因が、建付減価によるものか、単純に建物が古いために劣るのかよく分かりません。

先生

要説P320にもこんな記述があります。

生徒

新築後間もない・・・

先生

また、賃貸用不動産のように収益価格で価格が決まるような物件でないと、そもそも土地残余法の適用自体どうなのかという問題もあります。

建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格

先生

実務上、建付地の評価で使うのはこの価格です。

生徒

但し書がメインなんですね・・・

先生

留意事項では２つの方法が示されています。

割合法

先生

その名のとおり、複合不動産価格に積算価格の土地割合を乗じて求めます。

生徒

複合不動産価格に土地割合を掛ければいいんだから・・・

生徒

120×（50/100)=60!

先生

そういうことになりますね。

 

先生

ただ、本来は、複合不動産価格120と積算価格100との乖離20について、本当に土地再調達原価と建物再調達原価の価格比で分けていいものか検討する必要があります。

 

控除法

先生

こちらも名前のとおり、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求めます。

生徒

複合不動産価格から建物等の価格を控除すればいいんだから・・・

生徒

120－50＝70!

先生

この場合も、複合不動産価格120と積算価格100との乖離の20をすべて土地に帰属させていいの？という問題が生じます。

先生

この20が生じた理由は何か、土地と建物どちらに帰属させるべきか検討する必要はあります。