鑑定評価をする際には、不動産のどこの部分のどのような権利を評価するのか確定する必要があります。

例えば、依頼者から、これを鑑定評価して！と言われたら、どうします？

まるっと土地建物の価格を知りたいのかもしれませんし、土地のみの価格を知りたいのかもしれません。土地は借地かもしれませんし、建物は人に貸しているかもしれません。

つまり、まず有形的利用・・・大きく土地のみか、建物を含むかに分類されます。

鑑定評価をする最初の段階で、この分類をして、何を評価するのか、キチっと把握する必要があるのです。

また、各論において、類型毎に鑑定評価の基本的な流れが述べられています。

不動産の類型については、２回に分けて学習していきましょう。

今回は宅地の類型について学習します。

基準上例示されているのは、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権の５つだけですが、実は数限りなくあります。

今回は、この５つの類型について学習します。

そういうことになります。

ただ、実際には建物がたっていても更地として評価をすることはあります。

現状は更地じゃないですが、鑑定評価上更地として評価するだけです。

依頼者によっては、土地だけの価格が知りたいという人もいますので。

現状は土地のうえに建物が建っていて、全体の価値のうち、土地の部分の価値を求める際の類型です。

借地権は、所有権ではなく、借地権という土地利用権が評価の対象となります。

借地権という類型に当てはまらないだけで、評価してはいけないわけではありません。別の類型になります。

基準に記載されているのは、例示列挙ですので、実務上はいろいろあります。

普通に生活しているとあまり馴染みがない権利ですが、実は身近に良くみられる権利です。

土地を借りている場合も、自用の建物及びその敷地ではありません。

自用の建物及びその敷地との差はわかりますか？

建付地の定義はキチンと基準に記載されています。

実はこれだけではないのです。

各論１章で、こっそり要件が追加されています。

要説P322には次のように解説されています。

つまり、「建物等と一体として継続利用することが合理的であること」も要件の一つです。

例えば、土地の一部に通行地役権が付いていたとしても、通行地役権が付いた敷地として、建付地の評価が可能という意味です。

実は、敷地が更地としての最有効使用の状態で利用されているだけでは、建付地の価格と更地の価格は一致しません。

要件がちょっと足りないだけです。詳細はこちらを参照。

既に稼働中の賃貸用不動産が例示されています。

これも要説P320では以下のとおり説明されています。

つまり、更地価格を、えい！っと修正せよと。

もう少し理屈付けはしますが、つまりそういうことですね。

似たような土地建物の関係にある取引事例を集めて、配分法により建付地価格求めて、これを比準するのですが・・・

似たような事例なんて、そうそうないですね。

また、賃貸用不動産のように収益価格で価格が決まるような物件でないと、そもそも土地残余法の適用自体どうなのかという問題もあります。

留意事項では２つの方法が示されています。

その名のとおり、複合不動産価格に積算価格の土地割合を乗じて求めます。

そういうことになりますね。

ただ、本来は、複合不動産価格120と積算価格100との乖離20について、本当に土地再調達原価と建物再調達原価の価格比で分けていいものか検討する必要があります。

こちらも名前のとおり、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求めます。

この場合も、複合不動産価格120と積算価格100との乖離の20をすべて土地に帰属させていいの？という問題が生じます。

この20が生じた理由は何か、土地と建物どちらに帰属させるべきか検討する必要はあります。