不動産の価格に関する諸原則（９）：予測の原則

予測の原則

ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

先生

一番わかりやすい例としては、DCF法。将来キャッシュフローを想定しますが、この想定は、将来の予測に基づいて想定します。

生徒

将来UFOが襲来するかもしれないという予測は？

先生

市場参加者がみんな将来UFOが襲来すると予測して、地球が２年後に崩壊すると考えているなら、DCF法の分析期間又は保有期間は２年で終了となります。

生徒

すみません。少なくとも不動産投資している人は、そんなこと考えてないですね。

先生

要説P92では、以下の通り述べています。

<要説P92>
この予測は、市場参加者がとるであろう合理的な行動を不動産鑑定士が代わって行うものであるので、十分に合理的かつ客観的であることが必要であり、その予測にはおのずと限界があることを銘記しなければならないものである。

生徒

予測の原則は鑑定評価のいろいろなところで活用されてそうですね。

先生

予測が必要なところでは、すべて絡んできます。

先生

先ほどの将来キャッシュフローもそうですが、還元利回りの査定においても、純収益の変動予測を織り込む必要があるので、この原則が活用されています。

生徒

地域要因とか、価格形成要因全般の将来予測についても活用されていますね！