原価法の定義

生徒

原価法ってなんですか？

先生

いわゆるコストアプローチと呼ばれる手法で、費用の積み上げに基づいて価格を求める手法です。

先生

対象不動産が事務所ビルである場合に基準の定義を読み替えると以下のとおりとなります。

生徒

新築の価格を出して、それを修正して求めるんですね！

先生

実は、土地についても、原価法を適用できるケースがあります。

生徒

土地って、作れるんですか？？

先生

土地自体は、海岸の埋立地などでない限り、新たに生み出すことはできませんが、宅地であれば、作り出すことはできます。

生徒

？？？

先生

山林を切り開けば、宅地となります。

先生

具体的には、山林の価格に造成費及び造成に係る諸経費を加算して、宅地の再調達原価を求めることができます。

生徒

東京の都心部に山林なんてないけど・・・

先生

既成市街地内の宅地ですと、山林自体がないので、原価法の適用は難しいですね。

先生

ただ、ゴルフ場やスキー場のように周りが山林で、山林の価格が容易に把握できる場合には、山林を買って、造成して・・・というアプローチも可能かと思います。

生徒

なるほど。

---

再調達原価

生徒

再調達原価は、新築で手に入れる場合のコストの積み上げでしたね！

先生

そうですね。事務所ビルを例に挙げると、土地を仕入れて、事務所ビルの建築費を支払って、更には建築期間の諸々の諸経費を負担して、新築の事務所ビルが出来上がります。

生徒

つまり、土地代金＋建築費＋諸経費＝再調達原価ですね。

先生

では、再調達原価について、もう少し細かくみていきましょう。

再調達原価を求める方法

建物の再調達原価

先生

建物の再調達原価について、基準は上記のとおり定めています。

生徒

実際の建築費ではなく、標準的な建築費なんですね。

先生

建築費はその時その時で変わりますし、発注者と請負者の力関係でも上下します。

先生

したがって、価格時点で「標準的な建築費」で査定しましょうとの趣旨です。

生徒

「発注者が直接負担すべき通常の付帯費用」って何ですか？

先生

かなり難解な部分ですので、こちらについては独立の講義を用意しますね。いまは諸々の諸経費と理解しておいてください。

生徒

建物の再調達原価は、標準的な建築費＋諸々の諸経費ですね！

 

土地の再調達原価

生徒

スキー場で例えると、素材となる土地は山林ですね？

生徒

造成費は、木を切り倒して、宅地にするための費用。

生徒

発注者が直接負担すべき通常の付帯費用は、諸々の諸経費って感じですかね。

先生

そんなイメージです。ここでも造成費については、「標準的な造成費」となっていますが、これも建物の再調達原価と同様の理由です。

先生

ただ、ここでいう土地の再調達原価とは、更地の再調達原価を指しており、建物及びその敷地で述べられている土地の再調達原価とは異なる概念ですので注意してください。

 

建物及びその敷地の再調達原価

先生

ここでも土地の再調達原価がでてきますが、こちらの土地の再調達原価は、さきほどの更地の再調達原価とは異なる概念です。

生徒

ここの土地の再調達原価は、更地価格に諸経費を加算したものになってますね。

先生

山林から、この土地の再調達原価を求めるためには、以下のような手順になります。

生徒

山林の価格＋標準的な造成費＋造成に係る諸経費で更地の価格が求まって、それにさらに諸経費を加算するんですね！

先生

同じ用語を使いまわしているので、勘違いし易い箇所ですね。

先生

基準でも述べているように、基本的に土地の再調達原価は更地価格＋諸経費で求まります。

先生

あとは簡単です。土地の再調達原価に建物の再調達原価を加算すれば良いだけですから。

生徒

借地権の場合は？

先生

更地の価格の代わりに借地権の価格を使えばいいのです。

直接法と間接法

先生

「標準的な造成費」や「標準的な建築費」の求め方については、直接法と間接法があります。

先生

直接法は、実際の造成費や建築費を積み上げて、直接的に求める方法です。

生徒

間接法は、実際の造成費や建築費を使わない方法・・・他の建設事例や造成事例を使うんですか？

先生

そうですね。間接法は似たような建設事例や造成事例を集めて、補正して、間接的に求める方法です。

直接法

先生

柱一本まで積み上げて、建築費を求めて、諸経費を加算して求める方法です。

生徒

かなり大変ですね。

先生

建設会社に見積もりを発注しなければならないため、あまり現実的ではないです。

先生

実際の建築費を補正する方法も直接法のひとつです。

生徒

実際の建築費を直接は使わず、補修正して使うんですね！これならできそうです。

先生

ただ、建築工法が変わってしまって、この工事の方法でいまは建物を建てていない場合や、建築後相当の期間が経過してしまっていると時点修正もあまり意味をなさない場合には、いい方法とは言えません。

間接法

先生

建設事例に基づいて補正して求めるのが間接法です。

次のステップ

空欄補充問題

短答問題

論点ブロック

【論点ブロック】総論7章 鑑定評価の方式（価格）

総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.08.29

論文問題

変動の原則

先生

とても文学的な長々とした文章ですが、価格形成要因は変動してるものなので、価格時点によって、最有効使用も変化してしまいますよと言っているに過ぎません。

生徒

だから鑑定評価の基本的事項で価格時点を確定しなければならないわけですね！

先生

分かりやすい例でいえば、昔は工場が連たんしている地域で、敷地の最有効使用が工場の敷地だったものが、いまは共同住宅が敷地の最有効使用である地域は、都心部を中心に結構ありますね。

上位概念

変動の原則の上位概念として、「不動産の価格に関する諸原則（総論第４章）」があります。

一般に、論文試験で「変動の原則」の記載をする場合、「変動の原則」のみを記載すると基礎点のみ得点できます。上位概念についても記載すると、加点が入るようです。

上位概念もしっかり押さえましょう。

次のステップ

空欄補充問題

不動産鑑定評価基準の空欄補充問題を用意しています。こちらで基準の暗記を進めましょう。

【空欄補充 】総論第４章Ⅱ変動の原則

変動の原則の穴埋め問題です。

kanteisite.com

2020.08.22

短答問題

不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

短答問題：不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

kanteisite.com

2020.08.06

論点ブロック

【論点ブロック】総論４章 不動産の価格に関する諸原則

総論第4章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.09.06

論文問題

【論文問題６★☆☆】変動の原則

論文問題 問題 変動の原則について以下の問に答えなさい。 (1) 変動の原則について定義を述べなさい。 (2) ...

kanteisite.com

2020.09.08

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生徒

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先生

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

レベル2

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

レベル3

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

レベル2

Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

レベル3

Ⅵ 収益逓増及び逓減の原則
ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

レベル2

Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

レベル3

Ⅶ 収益配分の原則
土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しなければならない。

需要と供給の原則

一般に財の価格は、その財の需要と供給との相互関係によって定まるとともに、その価格は、また、その財の需要と供給とに影響を及ぼす。
不動産の価格もまたその需要と供給との相互関係によって定まるのであるが、不動産は他の財と異なる自然的特性及び人文的特性を有するために、その需要と供給及び価格の形成には、これらの特性の反映が認められる。

変動の原則

一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用（Ⅳ参照）を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。

代替の原則

代替性を有する二以上の財が存在する場合には、これらの財の価格は、相互に影響を及ぼして定まる。
不動産の価格も代替可能な他の不動産又は財の価格と相互に関連して形成される。

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

均衡の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

収益逓増及び逓減の原則

ある単位投資額を継続的に増加させると、これに伴って総収益は増加する。しかし、増加させる単位投資額に対応する収益は、ある点までは増加するが、その後は減少する。
この原則は、不動産に対する追加投資の場合についても同様である。

収益配分の原則

土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生ずる総収益は、これらの各要素に配分される。したがって、このような総収益のうち、資本、労働及び経営（組織）に配分される部分以外の部分は、それぞれの配分が正しく行われる限り、土地に帰属するものである。

寄与の原則

不動産のある部分がその不動産全体の収益獲得に寄与する度合いは、その不動産全体の価格に影響を及ぼす。
この原則は、不動産の最有効使用の判定に当たっての不動産の追加投資の適否の判定等に有用である。

適合の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

競争の原則

一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。

予測の原則

財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

先生

生徒

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

レベル2

Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

レベル3

Ⅸ 適合の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

先生

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不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅹ 競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。

レベル2

Ⅹ 競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。

レベル3

Ⅹ 競争の原則
一般に、超過利潤は競争を惹起し、競争は超過利潤を減少させ、終局的にはこれを消滅させる傾向を持つ。不動産についても、その利用による超過利潤を求めて、不動産相互間及び他の財との間において競争関係が認められ、したがって、不動産の価格は、このような競争の過程において形成される。

先生

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不動産鑑定評価基準

レベル１

ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

レベル2

ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

レベル3

ⅩⅠ 予測の原則
財の価格は、その財の将来の収益性等についての予測を反映して定まる。
不動産の価格も、価格形成要因の変動についての市場参加者による予測によって左右される。

先生

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不動産鑑定評価基準

レベル１

第１節 対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。

レベル2

第１節 対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる土地又は建物等を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。