論文問題 | 不動産鑑定士になろう！

【論文問題７★☆☆】原価法

管理人 — Tue, 08 Sep 2020 08:06:56 +0000

Contents

論文問題
参考解答
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
原価法について、以下の設問に答えなさい。
⑴　原価法について簡潔に説明しなさい。
⑵　減価修正と何か説明しなさい。
⑶　減価額を求める方法として、不動産鑑定評価基準に挙げられている二つの方法について簡潔に説明しなさい。また、二つの方法が原則として併用することとされていますが、その理由について考えられることを述べなさい。
(4)　減価修正を行うに当たって、着目すべき減価要因について説明しなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

⑴　原価法について簡潔に説明しなさい。

不動産の鑑定評価の方式には、原価方式、比較方式及び収益方式の三方式がある。原価方式は不動産の再調達（建築、造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して、比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して、収益方式は不動産から生み出される収益に着目して、それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするものである。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

不動産鑑定評価基準総論第７章

⑵　減価修正と何か説明しなさい。

減価修正とは、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
減価修正を行うに当たっては、減価の要因に着目して対象不動産を部分的かつ総合的に分析検討し、減価額を求めなければならない。

不動産鑑定評価基準総論第７章

⑶　減価額を求める方法として、不動産鑑定評価基準に挙げられている二つの方法について簡潔に説明しなさい。また、二つの方法が原則として併用することとされていますが、その理由について考えられることを述べなさい。

減価額を求めるには、次の二つの方法があり、これらを併用するものとする。
① 耐用年数に基づく方法
耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
② 観察減価法
観察減価法は、対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法である。
観察減価法の適用においては、対象不動産に係る個別分析の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである。

不動産鑑定評価基準第７章

不動産の減価の程度は必ずしも一定ではないため、緊急修繕を行う必要がある場合や、土地と建物とが相互に影響を及ぼし合って経済的減価が生じている場合等では、これらの方法だけでは、減価の反映が難しいことがある。したがって、耐用年数に基づく方法を適用する際にも、観察減価法を併用し、必要に応じて補修正を行うことが重要である。

観察減価法は、時の経過に伴う材質の変化等、外部からの観察のみでは発見しづらい減価要因を見落としやすい手法でもあるので、適用に当たっては、耐用年数に基づく方法の考え方を併用するよう努めるべきである。

要説Ｐ172,P178

(4)　減価修正を行うに当たって、着目すべき減価要因について説明しなさい。

減価の要因は、物理的要因、機能的要因及び経済的要因に分けられる。
これらの要因は、それぞれ独立しているものではなく、相互に関連し、影響を与え合いながら作用していることに留意しなければならない。
① 物理的要因
物理的要因としては、不動産を使用することによって生ずる摩滅及び破損、時の経過又は自然的作用によって生ずる老朽化並びに偶発的な損傷があげられる。
② 機能的要因
機能的要因としては、不動産の機能的陳腐化、すなわち、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等があげられる。
③ 経済的要因
経済的要因としては、不動産の経済的不適応、すなわち、近隣地域の衰退、不動産とその付近の環境との不適合、不動産と代替、競争等の関係にある不動産又は付近の不動産との比較における市場性の減退等があげられる。

論点ブロック

【論点ブロック】総論7章鑑定評価の方式（価格）

総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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【論文問題６★☆☆】変動の原則

管理人 — Tue, 08 Sep 2020 05:00:34 +0000

Contents

論文問題
参考解答
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
変動の原則について以下の問に答えなさい。
(1) 変動の原則について定義を述べなさい。
(2) 変動の原則と価格時点の関係について述べなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

(1) 変動の原則について定義を述べなさい。

不動産の価格は、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要に影響を与える諸要因の相互作用によって形成されるが、その形成の過程を考察するとき、そこに基本的な法則性を認めることができる。不動産の鑑定評価は、その不動産の価格の形成過程を追究し、分析することを本質とするものであるから、不動産の経済価値に関する適切な最終判断に到達するためには、鑑定評価に必要な指針としてこれらの法則性を認識し、かつ、これらを具体的に現した以下の諸原則を活用すべきである。
これらの原則は、一般の経済法則に基礎を置くものであるが、鑑定評価の立場からこれを認識し、表現したものである。
なお、これらの原則は、孤立しているものではなく、直接的又は間接的に相互に関連しているものであることに留意しなければならない。

一般に財の価格は、その価格を形成する要因の変化に伴って変動する。
不動産の価格も多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。したがって、不動産の鑑定評価に当たっては、価格形成要因が常に変動の過程にあることを認識して、各要因間の相互因果関係を動的に把握すべきである。特に、不動産の最有効使用を判定するためには、この変動の過程を分析することが必要である。

不動産鑑定評価基準総論第４章

（２）変動の原則と価格時点の関係について述べなさい。

不動産の価格は多数の価格形成要因の相互因果関係の組合せの流れである変動の過程において形成されるものである。（変動の原則）

不動産鑑定評価基準総論第４章

このように、価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

不動産鑑定評価基準総論第５章

論点ブロック

【論点ブロック】総論４章不動産の価格に関する諸原則

総論第4章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論点ブロック】総論５章鑑定評価の基本的事項

総論第５章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

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【論文問題5★☆☆】底地

管理人 — Sun, 06 Sep 2020 13:58:39 +0000

Contents

論文問題
参考解答
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
底地の鑑定評価に関する以下の問に答えなさい。
(1) 底地の定義について述べなさい。
(2) 底地の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。
(3) 底地の鑑定評価について説明しなさい。
(4) 底地の鑑定評価に当たって、総合的に勘案すべき事項について述べなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

(1) 底地の定義について述べなさい。

宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権を
いう。

不動産鑑定評価基準総論第２章

⑵　底地の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。

底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
① 借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合がある。
② 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に、（ア）預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、（イ）借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、（ウ）借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。
これらの一時金が底地価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。
③ 定期借地権が付着した底地の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
（ア）定期借地権は、契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
（イ）契約期間満了時において、借地権設定者に対し、更地として返還される場合
又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
④ 底地の鑑定評価においては、預り金的性格を有する一時金についてはその運用益を、前払地代に相当する一時金については各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮するものとする。

不動産鑑定評価基準留意事項各論第１章

(3) 底地の鑑定評価について説明しなさい。

底地の価格は、借地権の付着している宅地について、借地権の価格との相互関連において借地権設定者に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。
借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の実際支払賃料から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。なお、将来において一時金の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。
底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。

不動産鑑定評価基準留意事項各論第１章

(4) 底地の鑑定評価に当たって、総合的に勘案すべき事項について述べなさい。

底地の鑑定評価に当たっては、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の付着している宅地の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。
（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容
（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間

不動産鑑定評価基準各論第１章

論点ブロック

【論点ブロック】総論２章不動産の種別及び類型

総論２章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論点ブロック】各論１章価格に関する鑑定評価

各論１章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

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特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

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【論文問題4★☆☆】借地権

管理人 — Sun, 06 Sep 2020 13:20:25 +0000

Contents

論文問題
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
借地権の鑑定評価に関する以下の問に答えなさい。
(1) 借地権の定義について述べなさい。
(2) 借地権の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。
(3) 借地権の価格について述べなさい。
(4) 借地権の鑑定評価について述べなさい。
(5) 借地権の鑑定評価に当たって、考慮すべき事項について述べよ。

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

⑴　借地権の定義について述べなさい。

宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。

借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。

不動産鑑定評価基準総論第２章

⑵　借地権の鑑定評価に当たって、留意すべき事項を述べなさい。

借地権の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
① 借地権単独では取引の対象とされないものの、建物の取引に随伴して取引の対象となり、借地上の建物と一体となった場合に借地権の価格が顕在化する場合がある。
② 宅地の賃貸借契約等に関連して、借地権者から借地権設定者へ支払われる一時金には、一般に、（ア）預り金的性格を有し、通常、保証金と呼ばれているもの、（イ）借地権の設定の対価とみなされ、通常、権利金と呼ばれているもの、（ウ）借地権の譲渡等の承諾を得るための一時金に分類することができる。これらのほか、定期借地権に係る賃貸借契約等においては、賃料の前払的性格を有し、通常、前払地代と呼ばれているものがある。
これらの一時金が借地権価格を構成するか否かはその名称の如何を問わず、一時金の性格、社会的慣行等を考察して個別に判定することが必要である。
③ 定期借地権の鑑定評価に当たって留意すべき事項は次のとおりである。
（ア）定期借地権は、契約期間の満了に伴う更新がなされないこと
（イ）契約期間満了時において、借地権設定者に対し、更地として返還される場合又は借地上の建物の譲渡が行われる場合があること
④ 借地権の鑑定評価においては、預り金的性格を有する一時金についてはその運用益を、前払地代に相当する一時金については各期の前払地代及び運用益を、それぞれ考慮するものとする。

不動産鑑定評価基準留意事項各論第１章

⑶　借地権の価格について述べなさい。

借地権の価格は、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づき土地を使用収益することにより借地権者に帰属する経済的利益（一時金の授受に基づくものを含む。）を貨幣額で表示したものである。
借地権者に帰属する経済的利益とは、土地を使用収益することによる広範な諸利益を基礎とするものであるが、特に次に掲げるものが中心となる。
ア土地を長期間占有し、独占的に使用収益し得る借地権者の安定的利益
イ借地権の付着している宅地の経済価値に即応した適正な賃料と実際支払賃料との乖離（以下「賃料差額」という。）及びその乖離の持続する期間を基礎にして成り立つ経済的利益の現在価値のうち、慣行的に取引の対象となっている部分

不動産鑑定評価基準留意事項各論第１章

(4)　借地権の鑑定評価について述べなさい。

借地権の鑑定評価は、借地権の取引慣行の有無及びその成熟の程度によってその手法を異にするものである。
ア借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域
借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、次の（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。
（ア）将来における賃料の改定の実現性とその程度
（イ）借地権の態様及び建物の残存耐用年数
（ウ）契約締結の経緯並びに経過した借地期間及び残存期間
（エ）契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件
（オ）将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件
（カ）借地権の取引慣行及び底地の取引利回り
（キ）当該借地権の存する土地に係る更地としての価格又は建付地としての価格
（ク）借地期間満了時の建物等に関する契約内容
（ケ）契約期間中に建物の建築及び解体が行われる場合における建物の使用収益が期待できない期間
イ借地権の取引慣行の成熟の程度の低い地域
借地権の鑑定評価額は、土地残余法による収益価格、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び当該借地権の存する土地に係る更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけて決定するものとする。
この場合においては、前記ア（ア）から（キ）までに掲げる事項（定期借地権の評価にあっては、（ア）から（ケ）までに掲げる事項）を総合的に勘案するものとする。

不動産鑑定評価基準各論第１章

(５)　借地権の鑑定評価に当たって、考慮すべき事項について述べなさい。

借地権の鑑定評価に当たっては、以下に述べる諸点を十分に考慮して相互に比較検討すべきである。
① 宅地の賃貸借等及び借地権取引の慣行の有無とその成熟の程度は、都市によって異なり、同一都市内においても地域によって異なることもあること。
② 借地権の存在は、必ずしも借地権の価格の存在を意味するものではなく、また、借地権取引の慣行について、借地権が単独で取引の対象となっている都市又は地域と、単独で取引の対象となることはないが建物の取引に随伴して取引の対象となっている都市又は地域とがあること。
③ 借地権取引の態様
ア借地権が一般に有償で創設され、又は継承される地域であるか否か。
イ借地権の取引が一般に借地権設定者以外の者を対象として行われる地域であるか否か。
ウ堅固建物の所有を目的とする借地権の多い地域であるか否か。
エ借地権に対する権利意識について借地権者側が強い地域であるか否か。
オ一時金の授受が慣行化している地域であるか否か。
カ借地権の譲渡に当たって名義書替料を一般に譲受人又は譲渡人のいずれ
が負担する地域であるか。
④ 借地権の態様
ア創設されたものか継承されたものか。
イ地上権か賃借権か。
ウ転借か否か。
エ堅固の建物の所有を目的とするか、非堅固の建物の所有を目的とするか。
オ主として居住用建物のためのものか、主として営業用建物のためのものか。
カ契約期間の定めの有無
キ特約条項の有無
ク契約は書面か口頭か。
ケ登記の有無
コ定期借地権等

不動産鑑定評価基準各論第１章

論点ブロック

【論点ブロック】総論２章不動産の種別及び類型

総論２章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論点ブロック】各論１章価格に関する鑑定評価

各論１章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

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生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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【論文問題3★☆☆】価格時点

管理人 — Sun, 06 Sep 2020 08:28:29 +0000

Contents

論文問題
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
価格時点に関する以下の問に答えなさい。
⑴　価格時点を確定する必要性を述べなさい。
⑵　時点修正の必要性を述べなさい。
⑶　過去時点及び将来時点の鑑定評価を行うことの適否について述べなさい。

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

⑴　価格時点を確定する必要性を述べなさい。

不動産の価格を形成する要因（価格形成要因）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。

不動産鑑定評価基準総論第３章

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。

不動産鑑定評価基準総論第５章

⑵　時点修正の必要性を述べなさい。

時点修正とは、取引事例等に係る取引等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正することをいう。

不動産鑑定評価基準総論第７章

不動産の価格は常に変化の過程にあるものであるから、鑑定評価に当たって採用する取引事例等は、価格時点と同一の時点に成立した取引事例等とすべきであるが、現実には価格時点と同一の時点に成立した取引事例等を収集することは困難であるため、取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正する必要がある。

価格時点と同一の取引事例等の収集は困難⇒時点修正必要との流れを記載すれば足る。

時点修正に当たっては、事例に係る不動産の存する用途的地域又は当該地域と相似の価格変動過程を経たと認められる類似の地域における土地又は建物の価格の変動率を求め、これにより取引価格を修正すべきである。

不動産鑑定評価基準総論第７章

時点修正率は、価格時点以前に発生した多数の取引事例について時系列的な分析を行い、さらに国民所得の動向、財政事情及び金融情勢、公共投資の動向、建築着工の動向、不動産取引の推移等の社会的及び経済的要因の変化、土地利用の規制、税制等の行政的要因の変化等の一般的要因の動向を総合的に勘案して求めるべきである。
時点修正率は原則として前記により求めるが、地価公示、都道府県地価調査等の資料を活用するとともに、適切な取引事例が乏しい場合には、売り希望価格、買い希望価格等の動向及び市場の需給の動向等に関する諸資料を参考として用いることができるものとする。

不動産鑑定評価基準留意事項総論第７章

⑶　過去時点及び将来時点の鑑定評価を行うことの適否について述べなさい。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合（現在時点）、過去の場合（過去時点）及び将来の場合（将来時点）に分けられる。

不動産鑑定評価基準第５章

過去時点の鑑定評価は、対象不動産の確認等が可能であり、かつ、鑑定評価に必要な要因資料及び事例資料の収集が可能な場合に限り行うことができる。また、時の経過により対象不動産及びその近隣地域等が価格時点から鑑定評価を行う時点までの間に変化している場合もあるので、このような事情変更のある場合の価格時点における対象不動産の確認等については、価格時点に近い時点の確認資料等をできる限り収集し、それを基礎に判断すべきである。

将来時点の鑑定評価は、対象不動産の確定、価格形成要因の把握、分析及び最有効使用の判定についてすべて想定し、又は予測することとなり、また、収集する資料についても鑑定評価を行う時点までのものに限られ、不確実にならざるを得ないので、原則として、このような鑑定評価は行うべきではない。ただし、特に必要がある場合において、鑑定評価上妥当性を欠くことがないと認められるときは将来の価格時点を設定することができるものとする。

不動産鑑定評価基準留意事項第５章

論点ブロック

【論点ブロック】総論５章鑑定評価の基本的事項

総論第５章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論点ブロック】総論7章鑑定評価の方式（価格）

総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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【論文問題１★☆☆】条件設定

管理人 — Sun, 06 Sep 2020 01:42:31 +0000

Contents

論文問題
参考解答
論点ブロック
1. 問１～３
2. 問４

論文問題

問１条件設定が必要となる理由について述べなさい。
問2 条件設定の妥当性を判断する観点のうち、「実現性」とはどのようなことか説明しなさい。
問3 条件設定の妥当性を判断する観点には「鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないか。」という観点がありますが、この場合の「鑑定評価書の利用者」とはどのような者であるかを説明しなさい。また、「鑑定評価書の利用者の利益を害する。」とはどのようなことかを説明しなさい。
問４鑑定評価の条件を設定した場合、鑑定評価報告書にどのような事項を記載しなければならないか述べなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

問１条件設定が必要となる理由について述べなさい。

鑑定評価に際しては、現実の用途及び権利の態様並びに地域要因及び個別的要因を所与として不動産の価格を求めることのみでは多様な不動産取引の実態に即応することができず、社会的な需要に応ずることができない場合があるので、条件設定の必要性が生じてくる。
条件の設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定し（対象確定条件）、設定する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にし、又は不動産鑑定士の通常の調査では事実の確認が困難な特定の価格形成要因について調査の範囲を明確にするもの（調査範囲等条件）である。したがって、条件設定は、鑑定評価の妥当する範囲及び鑑定評価を行った不動産鑑定士の責任の範囲を示すという意義を持つものである。

問2 条件設定の妥当性を判断する観点のうち、「実現性」とはどのようなことか説明しなさい。

対象不動産について、依頼目的に応じ対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について想定上の条件を設定する場合がある。この場合には、設定する想定上の条件が鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点に加え、特に実現性及び合法性の観点から妥当なものでなければならない。
一般に、地域要因について想定上の条件を設定することが妥当と認められる場合は、計画及び諸規制の変更、改廃に権能を持つ公的機関の設定する事項に主として限られる。

実現性とは、設定された想定上の条件を実現するための行為を行う者の事業遂行能力等を勘案した上で当該条件が実現する確実性が認められることをいう。なお、地域要因についての想定上の条件を設定する場合には、その実現に係る権能を持つ公的機関の担当部局から当該条件が実現する確実性について直接確認すべきことに留意すべきである。

後段のみでも政界ではありますが、想定上の条件の細目を聞かれた場合、必ず前段を冒頭に記載しましょう、加点がつくはずです。

問3 条件設定の妥当性を判断する観点には「鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないか。」という観点がありますが、この場合の「鑑定評価書の利用者」とはどのような者であるかを説明しなさい。また、「鑑定評価書の利用者の利益を害する。」とはどのようなことかを説明しなさい。

「鑑定評価書の利用者」とは、依頼者及び提出先等のほか、法令等に基づく不動産鑑定士による鑑定評価を踏まえ販売される金融商品の購入者等をいう。

対象確定条件を設定する場合において、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがある場合とは、鑑定評価の対象とする不動産の現実の利用状況と異なる対象確定条件を設定した場合に、現実の利用状況との相違が対象不動産の価格に与える影響の程度等について、鑑定評価書の利用者が自ら判断することが困難であると判断される場合をいう。

想定上の条件を設定する場合において、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがある場合とは、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件を設定した価格形成要因が対象不動産の価格に与える影響の程度等について、鑑定評価書の利用者が自ら判断をすることが困難であると判断される場合をいう。

問４鑑定評価の条件を設定した場合、鑑定評価報告書にどのような事項を記載しなければならないか述べなさい。

鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の責任の所在を示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価の手法の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。
鑑定評価報告書の内容は、不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価書の実質的な内容となるものである。したがって、鑑定評価報告書は、鑑定評価書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらには不動産の適正な価格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者のみならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。

対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。

前段は鑑定評価書の記載事項について問われた際には必ず、冒頭に記載するようにしましょう。

論点ブロック

問１～３

【論点ブロック】総論５章鑑定評価の基本的事項

総論第５章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

問４

【論点ブロック】総論９章鑑定評価報告書

総論第9章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論文問題2★★☆】建付地

管理人 — Sun, 06 Sep 2020 02:59:20 +0000

Contents

論文問題
参考解答
論点ブロック
蛇足：要説

論文問題

問題
建付地について、次の各問に答えなさい。
⑴　建付地の定義についてその特徴を挙げて説明しなさい。
⑵　建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合について２つ例を挙げ、建付増価が生ずる理由について簡潔に説明しなさい。
⑶　建付地の鑑定評価額の求め方について簡潔に説明しなさい。
⑷　複合不動産価格をもとに建付地の価格を求める２つの方法を挙げ、その定義を簡潔に説明し、それぞれの方法の留意点について説明しなさい。

参考解答

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

⑴　建付地の定義についてその特徴を挙げて説明しなさい。

宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。

建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地（建物等に係る敷地利用権原のほか、地役権等の使用収益を制約する権利が付着している場合にはその状態を所与とする。）について部分鑑定評価をするものである。

⑵　建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合について２つ例を挙げ、建付増価が生ずる理由について簡潔に説明しなさい。

一般に、建付地の価格は、建物が敷地の更地としての最有効使用に適応し、敷地が更地の最有効使用の状態で使用されている場合には、更地の価格としての最有効使用の状態で利用されている場合には、更地の価格に一致すると考えられる。
しかし、市場の状況によっては、建付地の価格が更地価格を上回る、いわゆる建付増価が生じている場合も認められることに留意が必要である。特に、敷地が最有効使用の状態で利用されている賃貸用不動産等では、更地の場合に必要となる建物の建築に要する未収入期間や費用等を考慮する必要がなく、すでに賃貸に供されている場合は市場参加者にとっても収益の予測が行いやすいこと等から、建付地の価格が更地価格を上回る場合も見受けられる。また、建築基準法第３条第２項に該当する建築物（いわゆる既存不適格建築物）等が存在する場合で、現況の利用が更地としての最有効使用を上回っている場合には、当該建付地の価格が更地価格を上回ることもあり得る。

要説P321抜粋

⑶　建付地の鑑定評価額の求め方について簡潔に説明しなさい。

建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
ただし、建物及びその敷地としての価格をもとに敷地に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。

⑷　複合不動産価格をもとに建付地の価格を求める２つの方法を挙げ、その定義を簡潔に説明し、それぞれの方法の留意点について説明しなさい。

複合不動産価格をもとに敷地に帰属する額を配分する方法には主として次の二つの方法があり、対象不動産の特性に応じて適切に適用しなければならない。
① 割合法
割合法とは、複合不動産価格に占める敷地の構成割合を求めることができる場合において、複合不動産価格に当該構成割合を乗じて求める方法である。

複合不動産の価格が積算価格を大きく上回っている場合等で、建物等の価格に一体としての増価が認められる場合では、内訳価格としての建物等の価格が再調達原価を上回ることも想定される。したがって、複合不動産の積算価格と鑑定評価額との間に乖離が生じている場合には、配分に当たってその乖離が発生した要因を分析し、建付地及び建物のそれぞれの寄与度を適切に判定しなければならない。

② 控除法
控除法とは、複合不動産価格を前提とした建物等の価格を直接的に求めることができる場合において、複合不動産価格から建物等の価格を控除して求める方法である。

複合不動産に一体増減価が認められる場合や、建物等が賃貸に供されている場合等で、収益価格と積算価格に大きな開差があり、収益価格を中心に複合不動産の価格を決定している場合等においては、複合不動産の価格における一体増減価相当額や収益価格と積算価格との開差のうち建物等に帰属すべき部分を適切に反映させた上で建物価格を求めなければならない。建物等に適切に反映できない場合には、建付地の評価において控除法は適用すべきではない。

要説P333～334抜粋

論点ブロック

【論点ブロック】総論２章不動産の種別及び類型

総論２章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

【論点ブロック】各論１章価格に関する鑑定評価

各論１章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

要説部分については、論点ブロックはありません。

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

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【2020予想問題③】継続賃料

管理人 — Sat, 05 Sep 2020 10:55:30 +0000

Contents

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題③
1. 継続賃料
2. 参考解答
雑談

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題③

ゆるーく予想してみました。

予想なんてあたるものではありません。

仮にあたったとしても、まぐれです。

ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。

模範解答は引用毎に色分けしています。

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

継続賃料

問１継続賃料の価格形成要因について具体例を挙げて説明せよ。
問２建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価について説明せよ。
問３直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を総合的に勘案すべき理由を述べよ。
問４店舗ビルの賃料を求める際に留意すべき事項を述べよ。

参考解答

問１ 継続賃料の価格形成要因について具体例を挙げて説明せよ。

不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。

継続賃料固有の価格形成要因は、直近合意時点から価格時点までの期間における要因が中心となるが、主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料の推移及びその改定の程度
（２）土地及び建物価格の推移
（３）公租公課の推移
（４）契約の内容及びそれに関する経緯
（５）賃貸人等又は賃借人等の近隣地域の発展に対する寄与度

問２建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価について説明せよ。

継続中の建物及びその敷地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定するものとする。この場合においては、直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。
（１）近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃料、その改定の程度及びそれらの推移
（２）土地及び建物価格の推移
（３）賃料に占める純賃料の推移
（４）建物及びその敷地に対する利回り
（５）公租公課の推移
（６）直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度
（７）契約の内容及びそれに関する経緯
（８）契約上の経過期間及び直近合意時点から価格時点までの経過期間
（９）賃料改定の経緯

問３直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を総合的に勘案すべき理由を述べよ。

継続賃料は、契約当事者間の公平が考慮されることから、一般的に新規賃料と現行賃料の間で形成されている。また、契約締結時や賃料改定時に合意した賃料は、必ずしも新規賃料や適正な継続賃料とは限らず様々な事情を包含していることがある。当該合意については契約の自由であり、尊重されるものであることから、両時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度を把握することが必要である。
なお、直近合意時点における新規賃料と現行賃料の乖離している事情が賃料決定の重要な要素になっている場合、事情変更以外の契約締結の経緯、賃料改定の経緯等を継続賃料の鑑定評価に考慮することが必要である。

問４店舗ビルの賃料を求める際に留意すべき事項を述べよ。

店舗用ビルの場合には、賃貸人は躯体及び一部の建物設備を施工するのみで賃貸し（スケルトン貸し）、内装、外装及び建物設備の一部は賃借人が施工することがあるので、積算賃料を求めるときの基礎価格の判定及び比準賃料を求めるときの事例の選択に当たっては、これに留意すべきである。

雑談

先生

平成２６年改正論点のうち、継続賃料に関しては未出題です。継続賃料固有の価格形成要因と総合的勘案事項を書かせる問題がそろそろ出てもいいかと思います。

生徒

基準に記載してない箇所も問題として出題してますね。

先生

直近合意時点及び価格時点における新規賃料と現行賃料の乖離の程度については、新しく追加された勘案事項なので、少々細かく聞いてみました。

生徒

こんなん覚えられません。

先生

要説のP393の記載になりますので、暗記は不要です。直近合意時点において、新規賃料と現行賃料の乖離があり、それがわかっていながら、その賃料に決めた特別な事情があれば、それを斟酌して継続賃料決めましょうという趣旨だけ覚えておきましょう。

出題されても誰も書けませんから、安心してください。

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【2020予想問題②】付帯費用

管理人 — Sat, 05 Sep 2020 09:37:56 +0000

Contents

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題②
1. 原価法
2. 参考解答
雑談

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題②

ゆるーく予想してみました。

予想なんてあたるものではありません。

仮にあたったとしても、まぐれです。

ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。

模範解答は引用毎に色分けしています。

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

原価法

問１原価法について説明せよ。
問２再調達原価を求める際の通常の付帯費用について具体例を挙げて説明せよ。
問３資金調達費用及び開発リスク相当額について説明せよ。
問４減価修正の方法のうち、耐用年数に基づく方法について説明せよ。

参考解答

問１ 原価法について説明せよ。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。

問２再調達原価を求める際の通常の付帯費用について具体例を挙げて説明せよ。

発注者が直接負担すべき通常の付帯費用としては、土地に関しては公共施設負担金や開発申請諸経費等が、建築に関しては設計監理料、建築確認申請費用、登記費用があげられる。
さらに、建物が竣工し、開発・販売業者若しくは建築業者から建物受け渡しを受け、使用収益が可能な状態になるまでの期間に対応するコストとして、下記に例示する費用についても、適切に計上しなければならない。
１．建物引渡しまでの資金調達費用（借入金利及び自己資本に対する配当金）
２．発注者の開発リスク相当額
３．発注者利益（開発者利益・機会費用）
４．分譲住宅・マンション等の販売費、広告宣伝費
５．土地の公租公課、地代（開発期間中の固定資産税・都市計画税（借地の場合は地代）相当額）
６．貸家及びその敷地の評価において、賃貸中の不動産としての再調達原価を求める場合のテナント募集費用

問３資金調達費用及び開発リスク相当額について説明せよ。

資金調達費用とは、建築費及び発注者が負担すべき費用に相当する資金について、建物引渡しまでの期間に対応する調達費用をいう。
開発リスク相当額とは、開発を伴う不動産について、当該開発に係る工事が終了し、不動産の効用が十分に発揮されるに至るまでの不確実性に関し、事業者（発注者）が通常負担する危険負担率を金額で表示したものである。

問4 減価修正の方法のうち、耐用年数に基づく方法について説明せよ。

耐用年数に基づく方法は、対象不動産の価格時点における経過年数及び経済的残存耐用年数の和として把握される耐用年数を基礎として減価額を把握する方法である。
経済的残存耐用年数とは、価格時点において、対象不動産の用途や利用状況に即し、物理的要因及び機能的要因に照らした劣化の程度並びに経済的要因に照らした市場競争力の程度に応じてその効用が十分に持続すると考えられる期間をいい、この方法の適用に当たり特に重視されるべきものである。
耐用年数に基づく方法には、定額法、定率法等があるが、これらのうちいずれの方法を用いるかは、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。
なお、対象不動産が二以上の分別可能な組成部分により構成されていて、それぞれの経過年数又は経済的残存耐用年数が異なる場合に、これらをいかに判断して用いるか、また、耐用年数満了時における残材価額をいかにみるかについても、対象不動産の用途や利用状況に即して決定すべきである。

雑談

先生

平成２６年改正論点のうち、付帯費用と経済的残存耐用年数は未出題です。付帯費用なんですが、出題の仕方が難しいので、具体例を聞く程度にとどまるのではないかと思います。

生徒

仮に難しく問題としてはどんな問題がありますか？

先生

付帯費用の減価修正の方法とか、開発法と原価法の付帯費用の差異とか。

生徒

付帯費用の減価修正？

先生

要説のP176～177には記載されているんですが、受験レベルを超えてしまっている気がします。

生徒

開発法と原価法では付帯費用って違うんですか？

先生

開発法で控除すべき付帯費用は、原価法の付帯費用のうち、東海資本収益率で考慮されていないものとなります。

したがって、資金調達費用・開発リスク相当額・開発利益といった項目については、付帯費用として控除しません。

生徒

激ムズですね。

先生

出題されたら、みんな解けませんから。要説に記載されている付帯費用の項目くらいは挙げられるだけでも、十分他の受験生と差がついてしまうと思います。

生徒

マニアックな論点出たら、その論点は記載せず、知ってることだけ書いてきます・・・・

先生

経過年数と経済的残存耐用年数の和を耐用年数とするという点も改正点ですが、ここはべた書きすればいいと思います。

二以上の分別可能な組成部分で構成されている場合の、経過年数と経済的残存耐用年数の求め方を聞かれるかもしれませんが、実務指針レベルなので、加重平均で求めると記載して、お茶を濁しておけば良いと思います。

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【2020予想問題①】土壌汚染

管理人 — Wed, 02 Sep 2020 00:40:13 +0000

Contents

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題①
1. 土壌汚染の鑑定評価
2. 参考解答
雑談

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題①

ゆるーく予想してみました。

予想なんてあたるものではありません。

仮にあたったとしても、まぐれです。

ここは暇つぶしに見て頂く用のコンテンツです。

模範解答は引用毎に色分けしています。

不動産鑑定評価基準

留意事項

要説

土壌汚染の鑑定評価

問１価格形成要因の分析に当たって、不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合について説明せよ。
問２価格形成要因の分析に当たって、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について説明せよ。
問３対象不動産の個別的要因のうち、土壌汚染の有無及びその状態のついて、留意すべき事項を述べよ。
問４対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について留意すべき事項を述べよ

参考解答

問１ 価格形成要因の分析に当たって、不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合について説明せよ。

不動産鑑定士の調査分析能力の範囲内で合理的な推定を行うことができる場合とは、ある要因について対象不動産と比較可能な類似の事例が存在し、かつ当該要因が存することによる減価の程度等を客観的に予測することにより鑑定評価額への反映が可能であると認められる場合をいう。

問２価格形成要因の分析に当たって、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことが可能な場合について説明せよ。

価格形成に影響があるであろうといわれている事項について、一般的な社会通念や科学的知見に照らし原因や因果関係が明確でない場合又は不動産鑑定士の通常の調査において当該事項の存否の端緒すら確認できない場合において、当該事項が対象不動産の価格形成に大きな影響を与えることがないと判断されるときには、価格形成要因から除外して鑑定評価を行うことができるものとする。
また、調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行う場合は、当該条件を設定した価格形成要因を除外して鑑定評価を行うことができる。

問３対象不動産の個別的要因のうち、土壌汚染の有無及びその状態のついて、留意すべき事項を述べよ。

土壌汚染が存する場合には、当該汚染の除去、当該汚染の拡散の防止その他の措置に要する費用の発生や土地利用上の制約により、価格形成に重大な影響を与えることがある。
土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染に関して、同法に基づく手続に応じて次に掲げる事項に特に留意する必要がある。
① 対象不動産が、土壌汚染対策法に規定する有害物質使用特定施設に係る工場若しくは事業場の敷地又はこれらの敷地であった履歴を有する土地を含むか否か。
なお、これらの土地に該当しないものであっても、土壌汚染対策法に規定する土壌の特定有害物質による汚染が存する可能性があることに留意する必要がある。
② 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による土壌汚染状況調査を行う義務が発生している土地を含むか否か。
③ 対象不動産について、土壌汚染対策法の規定による要措置区域の指定若しくは形質変更時要届出区域の指定がなされている土地を含むか否か（要措置区域の指定がなされている土地を含む場合にあっては、講ずべき汚染の除去等の措置の内容を含む。）、又は過去においてこれらの指定若しくは土壌汚染対策法の一部を改正する法律（平成２１年法律第２３号）による改正前の土壌汚染対策法の規定による指定区域の指定の解除がなされた履歴がある土地を含むか否か。

問4 対象不動産について土壌汚染が存することが判明している場合等の鑑定評価について留意すべき事項を述べよ

土壌汚染が存することが判明している不動産については、原則として汚染の分布状況、汚染の除去等の措置に要する費用等を他の専門家が行った調査結果等を活用して把握し鑑定評価を行うものとする。ただし、この場合でも条件設定に係る一定の要件を満たすときは、依頼者の同意を得て、汚染の除去等の措置がなされるものとする想定上の条件を設定し、又は調査範囲等条件を設定して鑑定評価を行うことができる。また、客観的な推定ができると認められるときは、土壌汚染が存することによる価格形成上の影響の程度を推定して鑑定評価を行うことができる。
なお、汚染の除去等の措置が行われた後でも、心理的嫌悪感等による価格形成への影響を考慮しなければならない場合があることに留意する。

雑談

先生

平成２６年改正論点のうち、土壌汚染については未出題です。実務上かなり重要となる点が未出題なので、そろそろ出題されてもいいころかなと思います。

生徒

条件設定する場合、想定上の条件と範囲等条件ではどうちがうんですか？

先生

埋め立てられた魔界の毒の沼地をイメージしてみましょう。

先生

地中の毒を浄化するのには、聖魔導士の力が必要だとします。

先生

周りには聖魔導士がいないので、毒の浄化は実現性がないということになります。

生徒

実現性がないので、想定上の条件は設定ができないことになるんですかね。

先生

仮に、そのへんに野良聖魔導士がいっぱいいるとします。

生徒

お願いすれば浄化は可能ですね。

先生

実現性があるので、「地中の毒が浄化されたものとして」という想定上の条件を設定することは可能となります。

先生

ただ、地中に毒があった事実は消えません。これが心理的嫌悪感。

生徒

調査範囲等条件を設定した場合はどうなりますか？

先生

地中に毒がある事実を価格形成要因から除外することになる、つまり、地中の毒があること自体を考えないことになるので、浄化した後の心理的嫌悪感も考える必要がないことになります。

生徒

調査範囲等条件を設定した場合には、ガン無視ってことですね！

論文問題 | 不動産鑑定士になろう！

【論文問題７★☆☆】原価法

論文問題

参考解答

論点ブロック

蛇足：要説

【論文問題６★☆☆】変動の原則

論文問題

参考解答

論点ブロック

蛇足：要説

【論文問題5★☆☆】底地

論文問題

参考解答

論点ブロック

蛇足：要説

【論文問題4★☆☆】借地権

論文問題

論点ブロック

蛇足：要説

【論文問題3★☆☆】価格時点

論文問題

論点ブロック

蛇足：要説

【論文問題１★☆☆】条件設定

論文問題

参考解答

論点ブロック

問１～３

問４

【論文問題2★★☆】建付地

論文問題

参考解答

論点ブロック

蛇足：要説

【2020予想問題③】継続賃料

２０２０年度 不動産鑑定評価理論 予想問題③

継続賃料

参考解答

雑談

【2020予想問題②】付帯費用

２０２０年度 不動産鑑定評価理論 予想問題②

原価法

参考解答

雑談

【2020予想問題①】土壌汚染

２０２０年度 不動産鑑定評価理論 予想問題①

土壌汚染の鑑定評価

参考解答

雑談

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題③

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題②

２０２０年度不動産鑑定評価理論　予想問題①