先生

総論全9章の内容について駆け足で見ていきましょう。

第1章　不動産鑑定評価に関する基本的考察

不動産の価格は特殊です。不動産鑑定士は社会的責務があります。といった前置きの内容になります。

第2章　不動産の種別及び類型

鑑定評価では、更地なのか、借地権なのか、建物がついているのか等々、不動産の分類を規定しています。

第3章　不動産の価格を形成する要因

不動産の価格に影響を与える要因について規定しています。

鑑定評価ではこの要因を分析して、価格を算定します。

第4章　不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格を分析する際に、前提として知っておくべき法則を規定しています。

不動産の価格は需要と供給で決まる（需要と供給の原則）といった、当たり前のことを難しく規定しています。

第5章　鑑定評価の基本的事項

鑑定評価をする際に事前に決めておくべき前提について規定しています。

例えば、いつ時点の価格（価格時点）を求める、何を評価する等。

第6章　地域分析及び個別分析

その不動産がどのような地域にあるのかについて分析をするのが地域分析、その不動産がどんな不動産であるのかについて分析するのが個別分析。

この地域分析と個別分析の仕方について規定しています。

第7章　鑑定評価の方式

不動産の価格を求める方法を規定しています。

第8章　鑑定評価の手順

段取りについて規定しています。

第9章　鑑定評価報告書

報告書には必要的記載事項がありまして、残念ながら価格だけ書けばいいというものではありません。

報告書の作成の仕方について規定しています。

全体構造（各論）

先生

各論全3章の内容について駆け足で見ていきましょう。

第1章　価格に関する鑑定評価

総論第2章で場合分けした不動産の分類別に価格算定の流れについて規定しています。

第2章　賃料に関する鑑定評価

鑑定評価では不動産の価格だけではなく、賃料も求めます。

ここでは賃料算定の流れについて規定しています。

第3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

証券化対象不動産の鑑定評価では、特別な約束事が定められています。その規定がこちらになります。

第3日目予告

先生

駆け足で各章の概要を説明してみました。

生徒

ついていけません・・・。

先生

次回は総論第8章　鑑定評価の手順を概観しながら、鑑定評価の全体構造について押さえていきましょう。

先生

ぽちっと押して頂けると励みになります・・・

にほんブログ村

先生

鑑定評価とは何をするのか直感的にわかるような説明をしていきます。乳牛を例にして。

生徒

乳牛！！

先生

鑑定評価の方式として、原価方式・比較方式・収益方式の３方式があります。これらを説明していきます。

乳牛X

年齢2歳で、年間10万リットルの牛乳が出る乳牛Xの価格はいくらになるでしょう。

比較方式で求めてみよう

比較方式では、実際に取引された価格を比較して、価格を求めます。

最近乳牛A～Cが取引されました。
得られる牛乳の量を考えると、求めるべき乳牛Xの価格は、乳牛Bの価格より安く、乳牛Cの価格より高い、95～105万円が妥当な価格と思われます。

乳牛Aから年間10万㍑の牛乳が得られ、これは乳牛Xと同じ量になります。そうすると乳牛Aの取引価格と同程度の100万円の価格が妥当ということになりそうです。

したがって、100万円が比較方式で求めた価格になります。

原価方式

原価方式では、生じた費用を積み上げて求めます。

1歳の子牛が50万円で売られています。２歳の立派な乳牛にするには50万円の牧草1年分を子牛に与えて育てる必要があります。

2歳の乳牛を手にするためのコストの総額は、子牛の代金に１年間牧草の代金を加えた100万円となります。

したがって、100万円が原価方式で求めた価格になります。

収益方式

収益方式では、得られる収益からアプローチして求めます。

牛乳１万㍑あたり1万円とすると、比較方式で掲げた乳牛A～Cの取引価格から年間収益率10％で取引価格が決まっていること分かります。

乳牛Xは年間10万㍑ですので、収益方式から求めた価格は100万円になります。

乳牛Xの価格

比較方式・原価方式・収益方式いずれも乳牛Xの価格は100万円となりました。

したがって、乳牛Xの価格は100万円が妥当ということになります。

実務上、三方式の価格が一致することは稀れです。実際には乖離するので、どの方式で求めた価格が一番妥当であるか検討のうえ、価格を決定していきます。

まとめ

乳牛を例にして鑑定評価の概要を説明してみました。

乳牛なので年間の牛乳の量が取引において重視される要因でしたが、食肉用の牛であれば別の要因が重視されることになります。

不動産も同様で、物件ごとに重視すべき要因が異なります。

鑑定評価とは重視すべき要因を探し当て、３方式を適用しつつ、最終的な価格を求める作業といえます。

先生

次回からキチンと要説を解説していきます。ぽちっと押して頂けると励みになります・・・

にほんブログ村

参考解答

論点ブロック

【論点ブロック】総論7章 鑑定評価の方式（価格）

総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.08.29

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

生徒

原価法ってなんですか？

先生

いわゆるコストアプローチと呼ばれる手法で、費用の積み上げに基づいて価格を求める手法です。

先生

対象不動産が事務所ビルである場合に基準の定義を読み替えると以下のとおりとなります。

生徒

新築の価格を出して、それを修正して求めるんですね！

先生

実は、土地についても、原価法を適用できるケースがあります。

生徒

土地って、作れるんですか？？

先生

土地自体は、海岸の埋立地などでない限り、新たに生み出すことはできませんが、宅地であれば、作り出すことはできます。

生徒

？？？

先生

山林を切り開けば、宅地となります。

先生

具体的には、山林の価格に造成費及び造成に係る諸経費を加算して、宅地の再調達原価を求めることができます。

生徒

東京の都心部に山林なんてないけど・・・

先生

既成市街地内の宅地ですと、山林自体がないので、原価法の適用は難しいですね。

先生

ただ、ゴルフ場やスキー場のように周りが山林で、山林の価格が容易に把握できる場合には、山林を買って、造成して・・・というアプローチも可能かと思います。

生徒

なるほど。

---

再調達原価

生徒

再調達原価は、新築で手に入れる場合のコストの積み上げでしたね！

先生

そうですね。事務所ビルを例に挙げると、土地を仕入れて、事務所ビルの建築費を支払って、更には建築期間の諸々の諸経費を負担して、新築の事務所ビルが出来上がります。

生徒

つまり、土地代金＋建築費＋諸経費＝再調達原価ですね。

先生

では、再調達原価について、もう少し細かくみていきましょう。

再調達原価を求める方法

建物の再調達原価

先生

建物の再調達原価について、基準は上記のとおり定めています。

生徒

実際の建築費ではなく、標準的な建築費なんですね。

先生

建築費はその時その時で変わりますし、発注者と請負者の力関係でも上下します。

先生

したがって、価格時点で「標準的な建築費」で査定しましょうとの趣旨です。

生徒

「発注者が直接負担すべき通常の付帯費用」って何ですか？

先生

かなり難解な部分ですので、こちらについては独立の講義を用意しますね。いまは諸々の諸経費と理解しておいてください。

生徒

建物の再調達原価は、標準的な建築費＋諸々の諸経費ですね！

 

土地の再調達原価

生徒

スキー場で例えると、素材となる土地は山林ですね？

生徒

造成費は、木を切り倒して、宅地にするための費用。

生徒

発注者が直接負担すべき通常の付帯費用は、諸々の諸経費って感じですかね。

先生

そんなイメージです。ここでも造成費については、「標準的な造成費」となっていますが、これも建物の再調達原価と同様の理由です。

先生

ただ、ここでいう土地の再調達原価とは、更地の再調達原価を指しており、建物及びその敷地で述べられている土地の再調達原価とは異なる概念ですので注意してください。

 

建物及びその敷地の再調達原価

先生

ここでも土地の再調達原価がでてきますが、こちらの土地の再調達原価は、さきほどの更地の再調達原価とは異なる概念です。

生徒

ここの土地の再調達原価は、更地価格に諸経費を加算したものになってますね。

先生

山林から、この土地の再調達原価を求めるためには、以下のような手順になります。

生徒

山林の価格＋標準的な造成費＋造成に係る諸経費で更地の価格が求まって、それにさらに諸経費を加算するんですね！

先生

同じ用語を使いまわしているので、勘違いし易い箇所ですね。

先生

基準でも述べているように、基本的に土地の再調達原価は更地価格＋諸経費で求まります。

先生

あとは簡単です。土地の再調達原価に建物の再調達原価を加算すれば良いだけですから。

生徒

借地権の場合は？

先生

更地の価格の代わりに借地権の価格を使えばいいのです。

直接法と間接法

先生

「標準的な造成費」や「標準的な建築費」の求め方については、直接法と間接法があります。

先生

直接法は、実際の造成費や建築費を積み上げて、直接的に求める方法です。

生徒

間接法は、実際の造成費や建築費を使わない方法・・・他の建設事例や造成事例を使うんですか？

先生

そうですね。間接法は似たような建設事例や造成事例を集めて、補正して、間接的に求める方法です。

直接法

先生

柱一本まで積み上げて、建築費を求めて、諸経費を加算して求める方法です。

生徒

かなり大変ですね。

先生

建設会社に見積もりを発注しなければならないため、あまり現実的ではないです。

先生

実際の建築費を補正する方法も直接法のひとつです。

生徒

実際の建築費を直接は使わず、補修正して使うんですね！これならできそうです。

先生

ただ、建築工法が変わってしまって、この工事の方法でいまは建物を建てていない場合や、建築後相当の期間が経過してしまっていると時点修正もあまり意味をなさない場合には、いい方法とは言えません。

間接法

先生

建設事例に基づいて補正して求めるのが間接法です。

次のステップ

空欄補充問題

短答問題

論点ブロック

【論点ブロック】総論7章 鑑定評価の方式（価格）

総論第７章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.08.29

論文問題

先生

とても文学的な長々とした文章ですが、価格形成要因は変動してるものなので、価格時点によって、最有効使用も変化してしまいますよと言っているに過ぎません。

生徒

だから鑑定評価の基本的事項で価格時点を確定しなければならないわけですね！

先生

分かりやすい例でいえば、昔は工場が連たんしている地域で、敷地の最有効使用が工場の敷地だったものが、いまは共同住宅が敷地の最有効使用である地域は、都心部を中心に結構ありますね。

上位概念

変動の原則の上位概念として、「不動産の価格に関する諸原則（総論第４章）」があります。

一般に、論文試験で「変動の原則」の記載をする場合、「変動の原則」のみを記載すると基礎点のみ得点できます。上位概念についても記載すると、加点が入るようです。

上位概念もしっかり押さえましょう。

次のステップ

空欄補充問題

不動産鑑定評価基準の空欄補充問題を用意しています。こちらで基準の暗記を進めましょう。

【空欄補充 】総論第４章Ⅱ変動の原則

変動の原則の穴埋め問題です。

kanteisite.com

2020.08.22

短答問題

不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

短答問題：不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格に関する諸原則に関する短答問題を集めてみました。

kanteisite.com

2020.08.06

論点ブロック

【論点ブロック】総論４章 不動産の価格に関する諸原則

総論第4章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.09.06

論文問題

【論文問題６★☆☆】変動の原則

論文問題 問題 変動の原則について以下の問に答えなさい。 (1) 変動の原則について定義を述べなさい。 (2) ...

kanteisite.com

2020.09.08

スポンサーリンク

参考解答

論点ブロック

【論点ブロック】総論４章 不動産の価格に関する諸原則

総論第4章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.09.06

【論点ブロック】総論５章 鑑定評価の基本的事項

総論第５章の暗記すべき定義を一問一答形式で作成しています。

kanteisite.com

2020.08.30

蛇足：要説

試験は不動産鑑定評価基準に記載されていない内容は要説から出ると言っても過言ではありません。

時間があれば、要説を読み物として読んでみてください。

特に「具体例を挙げよ」といった問題の答えは、要説の解説ページに記載がありますので。

受験

生には、少々難解かもしれません。よくわからない箇所があれば、質問してみてください。

先生

生徒

空欄はクリックすると文字が現われ、再度クリックすると文字が消えますね。

先生

うまく使って覚えましょう！

不動産鑑定評価基準

レベル１

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

レベル2

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。

レベル3

Ⅴ 均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。