全体構造（総論）

先生

総論全9章の内容について駆け足で見ていきましょう。

第1章　不動産鑑定評価に関する基本的考察

不動産の価格は特殊です。不動産鑑定士は社会的責務があります。といった前置きの内容になります。

第2章　不動産の種別及び類型

鑑定評価では、更地なのか、借地権なのか、建物がついているのか等々、不動産の分類を規定しています。

第3章　不動産の価格を形成する要因

不動産の価格に影響を与える要因について規定しています。

鑑定評価ではこの要因を分析して、価格を算定します。

第4章　不動産の価格に関する諸原則

不動産の価格を分析する際に、前提として知っておくべき法則を規定しています。

不動産の価格は需要と供給で決まる（需要と供給の原則）といった、当たり前のことを難しく規定しています。

第5章　鑑定評価の基本的事項

鑑定評価をする際に事前に決めておくべき前提について規定しています。

例えば、いつ時点の価格（価格時点）を求める、何を評価する等。

第6章　地域分析及び個別分析

その不動産がどのような地域にあるのかについて分析をするのが地域分析、その不動産がどんな不動産であるのかについて分析するのが個別分析。

この地域分析と個別分析の仕方について規定しています。

第7章　鑑定評価の方式

不動産の価格を求める方法を規定しています。

第8章　鑑定評価の手順

段取りについて規定しています。

第9章　鑑定評価報告書

報告書には必要的記載事項がありまして、残念ながら価格だけ書けばいいというものではありません。

報告書の作成の仕方について規定しています。

全体構造（各論）

先生

各論全3章の内容について駆け足で見ていきましょう。

第1章　価格に関する鑑定評価

総論第2章で場合分けした不動産の分類別に価格算定の流れについて規定しています。

第2章　賃料に関する鑑定評価

鑑定評価では不動産の価格だけではなく、賃料も求めます。

ここでは賃料算定の流れについて規定しています。

第3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価

証券化対象不動産の鑑定評価では、特別な約束事が定められています。その規定がこちらになります。

第3日目予告

先生

駆け足で各章の概要を説明してみました。

生徒

ついていけません・・・。

先生

次回は総論第8章　鑑定評価の手順を概観しながら、鑑定評価の全体構造について押さえていきましょう。

先生

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鑑定評価の概要

先生

鑑定評価とは何をするのか直感的にわかるような説明をしていきます。乳牛を例にして。

生徒

乳牛！！

先生

鑑定評価の方式として、原価方式・比較方式・収益方式の３方式があります。これらを説明していきます。

乳牛X

年齢2歳で、年間10万リットルの牛乳が出る乳牛Xの価格はいくらになるでしょう。

比較方式で求めてみよう

比較方式では、実際に取引された価格を比較して、価格を求めます。

最近乳牛A～Cが取引されました。
得られる牛乳の量を考えると、求めるべき乳牛Xの価格は、乳牛Bの価格より安く、乳牛Cの価格より高い、95～105万円が妥当な価格と思われます。

乳牛Aから年間10万㍑の牛乳が得られ、これは乳牛Xと同じ量になります。そうすると乳牛Aの取引価格と同程度の100万円の価格が妥当ということになりそうです。

したがって、100万円が比較方式で求めた価格になります。

原価方式

原価方式では、生じた費用を積み上げて求めます。

1歳の子牛が50万円で売られています。２歳の立派な乳牛にするには50万円の牧草1年分を子牛に与えて育てる必要があります。

2歳の乳牛を手にするためのコストの総額は、子牛の代金に１年間牧草の代金を加えた100万円となります。

したがって、100万円が原価方式で求めた価格になります。

収益方式

収益方式では、得られる収益からアプローチして求めます。

牛乳１万㍑あたり1万円とすると、比較方式で掲げた乳牛A～Cの取引価格から年間収益率10％で取引価格が決まっていること分かります。

乳牛Xは年間10万㍑ですので、収益方式から求めた価格は100万円になります。

乳牛Xの価格

比較方式・原価方式・収益方式いずれも乳牛Xの価格は100万円となりました。

したがって、乳牛Xの価格は100万円が妥当ということになります。

実務上、三方式の価格が一致することは稀れです。実際には乖離するので、どの方式で求めた価格が一番妥当であるか検討のうえ、価格を決定していきます。

まとめ

乳牛を例にして鑑定評価の概要を説明してみました。

乳牛なので年間の牛乳の量が取引において重視される要因でしたが、食肉用の牛であれば別の要因が重視されることになります。

不動産も同様で、物件ごとに重視すべき要因が異なります。

鑑定評価とは重視すべき要因を探し当て、３方式を適用しつつ、最終的な価格を求める作業といえます。

先生

次回からキチンと要説を解説していきます。ぽちっと押して頂けると励みになります・・・

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