総論9章 | 不動産鑑定士になろう！

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鑑定評価報告書の作成指針
記載事項

鑑定評価報告書の作成指針

鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決
定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士の責任の所在を
示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずそ
の鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判
断、鑑定評価の手法の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて
作成すべきである。
鑑定評価報告書の内容は、不動産鑑定業者が依頼者に交付する鑑定評価書の実質的
な内容となるものである。したがって、鑑定評価報告書は、鑑定評価書を通じて依頼
者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらには不動産の適正な価
格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を
与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者の
みならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。

記載事項についての記述を求められた場合、まずこの論点ブロックを記載してから、細目の記載をしましょう。

記載事項

Ⅰ　鑑定評価額及び価格又は賃料の種類
Ⅱ　鑑定評価の条件
Ⅲ　対象不動産の所在、地番、地目、家屋番号、構造、用途、数量等及び対象不動産
に係る権利の種類
Ⅳ　対象不動産の確認に関する事項
Ⅴ　鑑定評価の依頼目的及び依頼目的に対応した条件と価格又は賃料の種類との関連
Ⅵ　価格時点及び鑑定評価を行った年月日
Ⅶ　鑑定評価額の決定の理由の要旨
Ⅷ 　鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲
Ⅸ 　関与不動産鑑定士及び関与不動産鑑定業者に係る利害関係等
Ⅹ 　関与不動産鑑定士の氏名
Ⅺ 　依頼者及び提出先等の氏名又は名称
Ⅻ 　鑑定評価額の公表の有無について確認した内容

鑑定評価額及び価格の種類

正常価格又は正常賃料を求めることができる不動産について、依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は限定賃料を求めた場合は、かっこ書きで正常価格又は正常賃料である旨を付記してそれらの額を併記しなければならない。

鑑定評価額及び賃料の種類

支払賃料の鑑定評価を依頼された場合における鑑定評価額の記載は、支払賃料である旨を付記して支払賃料の額を表示するとともに、当該支払賃料が実質賃料と異なる場合においては、かっこ書きで実質賃料である旨を付記して実質賃料の額を併記するものとする。

鑑定評価の条件

対象確定条件、依頼目的に応じ設定された地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件又は調査範囲等条件についてそれらの条件の内容及び評価における取扱いが妥当なものであると判断した根拠を明らかにするとともに、必要があると認められるときは、当該条件が設定されない場合の価格等の参考事項を記載すべきである。

対象不動産の確認に関する事項

対象不動産の物的確認及び権利の態様の確認について、確認資料と照合した結果を明確に記載しなければならない。
また、後日対象不動産の現況把握に疑義が生ずる場合があることを考慮して、以下の事項を合わせて記載しなければならない。
１．実地調査を行った年月日
２．実地調査を行った不動産鑑定士の氏名
３．立会人の氏名及び職業
４．実地調査を行った範囲（内覧の実施の有無を含む。）
５．実地調査の一部を実施することができなかった場合にあっては、その理由

鑑定評価額決定の理由の要旨

１．地域分析及び個別分析に係る事項
２．最有効使用の判定に関する事項
３．鑑定評価の手法の適用に関する事項
４．試算価格又は試算賃料の調整に関する事項
５．公示価格との規準に関する事項
６．当事者間で事実の主張が異なる事項

鑑定評価上の不明事項に係る取扱い及び調査の範囲

対象不動産の確認、資料の検討及び価格形成要因の分析等、鑑定評価の手順の各段階において、鑑定評価における資料収集の限界、資料の不備等によって明らかにすることができない事項が存する場合（調査範囲等条件を設定した場合を含む。）の評価上の取扱いを記載しなければならない。その際、不動産鑑定士が自ら行った調査の範囲及び内容を明確にするとともに、他の専門家が行った調査結果等を活用した場合においては、当該専門家が調査した範囲及び内容を明確にしなければならない。

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