いわゆるコストアプローチと呼ばれる手法で、費用の積み上げに基づいて価格を求める手法です。

対象不動産が事務所ビルである場合に基準の定義を読み替えると以下のとおりとなります。

実は、土地についても、原価法を適用できるケースがあります。

土地自体は、海岸の埋立地などでない限り、新たに生み出すことはできませんが、宅地であれば、作り出すことはできます。

山林を切り開けば、宅地となります。

具体的には、山林の価格に造成費及び造成に係る諸経費を加算して、宅地の再調達原価を求めることができます。

既成市街地内の宅地ですと、山林自体がないので、原価法の適用は難しいですね。

ただ、ゴルフ場やスキー場のように周りが山林で、山林の価格が容易に把握できる場合には、山林を買って、造成して・・・というアプローチも可能かと思います。

そうですね。事務所ビルを例に挙げると、土地を仕入れて、事務所ビルの建築費を支払って、更には建築期間の諸々の諸経費を負担して、新築の事務所ビルが出来上がります。

では、再調達原価について、もう少し細かくみていきましょう。

建物の再調達原価について、基準は上記のとおり定めています。

建築費はその時その時で変わりますし、発注者と請負者の力関係でも上下します。

したがって、価格時点で「標準的な建築費」で査定しましょうとの趣旨です。

かなり難解な部分ですので、こちらについては独立の講義を用意しますね。いまは諸々の諸経費と理解しておいてください。

山林から、この土地の再調達原価を求めるためには、以下のような手順になります。

「標準的な造成費」や「標準的な建築費」の求め方については、直接法と間接法があります。

直接法は、実際の造成費や建築費を積み上げて、直接的に求める方法です。

そうですね。間接法は似たような建設事例や造成事例を集めて、補正して、間接的に求める方法です。

実際の建築費を補正する方法も直接法のひとつです。

ただ、建築工法が変わってしまって、この工事の方法でいまは建物を建てていない場合や、建築後相当の期間が経過してしまっていると時点修正もあまり意味をなさない場合には、いい方法とは言えません。

建設事例に基づいて補正して求めるのが間接法です。

総論第７章に定義があります。

対象不動産が更地である場合を例にして、翻訳すると以下のとおりになります。

ものすごくシンプルな例を用意しました。

土地再調達原価＝更地価格＋付帯費用ですので、更地の取引価格への補正は付帯費用を控除すれば更地の取引価格への補正は終了です。

そうなります。

付帯費用がゼロで、かつ、敷地が最有効使用の状態にあれば、建付地の価格と更地の価格は一致します。

実務指針では、このように付帯費用がゼロのケースを例示しています。

不動産の鑑定評価に関する理論（演習）の試験では、特別な指示がない場合には付帯費用はゼロとして計算します。